A房地产有限公司税务检查..pptVIP

A房地产有限公司外资企业所得税纳税评估案例 一、企业基本情况 企业名称：A房地产有限公司 企业性质：外资企业 注册资本：***万美元 经营范围：房地产开发、经营、出租、转让写字楼及商业服务设施 涉税情况：连续3年亏损，2006年有盈利，利润总额为15,192,131.33元。自2003年至2006年该企业共开发了两个项目，一个是X1项目，该项目分两期，一期是以安置拆迁户为主的多层，二期是高层商住楼。一期于2005年按规定进行了工程决算，二期于2006年按规定进行了工程决算。另一个是X2项目，现正处于预售阶段 二、审核分析 （一）2006年度数据： 销售收入193662824.88元 主营业务成本157738035.10元 实现毛78元 毛利率18.55 % 销售成本率81.45% 营业费用2894728.12元，占收入的1.49% 税金及附加4725750.06元，占收入的2.44%； 管理费66元，占收入的5.37 %； 财务费用1576574.99元，占收入的0.81%； 2006年度数据： 利润总33元，占收入的7.84 % 企业自行申报的调整后应纳税所得额46元 2005及以前年度经过税务师事务所审核的允许税前弥补的亏损额为3643569.24元，弥补亏损后的应纳税所得额22元，应纳所得税额为3894426.10元，申报的按预计利润率预征预缴的所得税应纳税额为4843687.15元。 该企业2006度X1项目已预缴外资企业所得税及地方所得税4069286.12元，X1项目本年度进行了成本决算；X2项目按预收房款的8%预计利润率预缴所得税4843687.15元。 （二）案头分析 主要疑点： 1、该公司销售毛利率、成本费用率、成本费用利润率、固定资产综合折旧率均低于预警值，有可能存在多列成本或多列费用的情况。 2、所得税贡献率较高，主要原因是该企业为房地产开发企业，按预收帐款预缴外资企业所得税所致。 3、该公司其他应付款项目余额较高，达260945131.55元，而预收帐款余额为0，有可能存在预售房款未按规定在预收帐款核算，挂在其他应付款科目，从而少预缴所得税的情况。 三、约谈和实地核查情况 1、经过到现场实地核查、与企业法人及财务人员就企业成本费用核算情况进行约谈，了解到企业XXX商业门市因XXXX扩建而被拆除，形成财产损失9326033.99元计入2006年的当期损益中 2、固定资产综合折旧率较低，经核实，该企业固定资产绝大部分是房屋，折旧年限较长，导致折旧率低，未发现折旧计提与计算方面的异常 三、约谈和实地核查情况 3、该企业x2项目预售房款挂在“其他应付款-二期”259924027.17元，应当就预售收入申报预缴外商投资企业和外国企业所得税及地方所得税6550085.48元，实际预缴4843687.15元，少预缴1706398.33元 三、约谈和实地核查情况 4、查看凭证后附原始单据的真实性、合法性，除企业自行进行纳税申报时已调整的内容外，共查出不能在本年度税前列支的期间费用与税金1879560.38元，其中管理费用中计有287871.64元，主营业务税金及附加中19593.75元，营业外支出中计有1572094.99元；不能通过预提计入X1项目的开发成本3981868.18元，其中已列入销售成本的金额为2107787.82元，应调增本年度应纳税所得额，列入开发产品中的金额1874080.36元。 具体情况如下： （1）管理费用：管理费用-工会经费：列支2516.08元，公司未设立工会组织也未取得工会经费收缴收据； 管理费用-房产税：列支2005年度房产税70537.50元； 管理费用-招待费：招待费总额未超出税前允许支出标准，但取得不合规票据18181.70元； 列支不合规票据196636.36元； 管理费用中共计有287871.64元应按规定调增应纳税所得额 （2）主营业务税金及附加： 主营业务税金及附加中列支2005年度税金及附加19593.75元，应调增应纳税所得额； （3）营业外支出：营业外支出-税金及滞纳金：列支滞纳金等585919.99元；营业外支出-利息：列支超同期银行贷款利率部分的利息671175.00元；支付的各项罚款5000.00元；捐款310000.00元，未通过法律规定的非盈利社会团体和国家机构。 营业外支出中计有1572094.99元应按规定调增纳税所得额； （4）开发成本与销售成本：2006年XX月预提X1绿化设施及配套费3981868.18元，经核查确认是未取得发票的工程杂费，截止2006年12月底，通过工程项目决算在已售开发产品与未售开发产品间分配，列入销售成