试论我国城市土地隐形市场和其治理.pdfVIP

序 言 众所周知，房地产、黄金、股票是世界公认的三大热门产业，其中.房地产尤为各国重 要的支柱产业。房地产业在我国兴起的时间虽不长，但已显示出广阔的发展前景。各国房 地产业的发展和我国的实践都表明，房地产业的健康发展，既要充分发挥市场对土地资源 的配置作用，又要发挥国家宏观调控的作用，对房地产市场，特别是城市土地市场的运作 进行有效的规范。 在发达资本主义国家，房地产业作为市场经济的重要组成部分，经过长期发展，已经 建立了有效的宏观调控机制和微观运作程序，形成了比较完整的投资与经营理论，行业管 理规范和有关的法律法规也已形成体系。这些理论和规范，有效地指导和约束着房地产业 的经营活动，使其减少盲目开发，降低投资风险，合理经营，增加收益，公开竞争，防止垄 断，促进了房地产业持续稳定的发展。 房地产业在我国的发展，才是近十几年的事。伴随着我国经济体制的转轨，我国城市 土地的配置与利用也处在由单纯的计划配置无偿使用向有宏观计划调控的市场配置转变 的过渡阶段。因此，我国城市土地市场的发育程度还是比较低的。建立和发展有中国特色 的土地市场还有许多理论问题和实际问题需要解决。其中“城市土地隐形市场”的出现和 日趋活跃，就是一个突出的同题。这是在我国特殊条件下出现的问题，已引起理论界和中 央、政府有关部门的注意。 从理论界看，目前国内出版的许多房地产方面的专著、论文在分析我国房地产市场存 在的间题时，都已提到 “隐形地产市场”的问题，对其表现形式、特点、成因、作用以及治理 对策等都有程度不同的理论阐述。 从中央和政府有关部门来说，正在改革中不断总结经验，探索建立和完善有中国特色 土地市场的途径，已经取得了可喜的成果。中共中央十四届三中全会通过的关《于建立和 发展社会主义市场经济体制若干问题的决定》对规范和发展我国房地产市场作出了重要 规划，就防止房地产交易中的非法获利行为和国家收益的流失作了原则性规定。各级政府 也从实际出发，制定了许多规范房地产市场运作的政策法规。 由于我国开放房地产市场的时间还不长，地产市场的发育还处于起步阶段，人们对此 既不熟悉，又缺乏经验，目前已有的一些政策法规和理论界提出的一些对策还不足以有效 地使城“市土地隐形市场”问题就范。实践的发展呼唤着理论，本论文就是根据实践发展的 需要，参加了探索这一问题的行列. “城市土地隐形市场”的存在与发展，涉及许多问题。本论文重点探讨了其中几个问 一 I 一 题。一是阐述我国城市土地制度改革的进程，并对城市土地市场的若干基本概念做了理论 界定;二是重点分析了我国“城市土地隐形市场”的表现形式、特点、成因;三是探讨了城市 土地收益流失和 “城市土地隐形市场”的弊端;四是借鉴了部分国家和地区土地交易制度 方面的经验;五是提出了治理我国“城市土地隐形市场”的对策;最后得出几点结论。 本论文所研究的问题，是我国在建立和发展房地产市场过程中出现的一个带有普遍 性的问题。此项研究对于充实我国社会主义市场经济理论，完善土地市场经营管理方面的 法律法规，限制非法土地交易活动，使国有土地资产保值增值等都有重要的现实意义。 由于作者水平有限，加之时间仓促，尤其是我国地产市场的开放时间还不长，许多问 题的暴露还不充分，一时难以在理论上作出科学的概括和判断，因此，本论文的许多观点 还很不成熟，仅仅是一种探索。这样，文中的错误和疏漏也就在所难免，恳请各位专家学者 批评指正。本文从定题、搜集材料、审定提纲、修改、直到最后完成，始终得到了我的导师首 都经济贸易大学李数枢教授的悉心指导和帮助，在此谨向我的导师表示深深的感谢. 一 2 一 试论我国城市土地隐形市场及其治理 中国的房地产市场在经历了改革开放的十几年震荡后，目前进人了一个低迷时期。虽 然九六年中央经济工作会议决定启动房地产市场，但是真正要使房地产市场步人良性循 环的轨道还是有相当的难度。造成这种状况的原因，一方面与国家前一段压缩基本建设规 模，实行宏观调控、紧缩银根的政策有关，另一方面，也与房地产市场的混乱，特别是城市 土地市场的混乱有直接的关联，这其中，城市土地隐形市场的存在，又是造成土地市场混 乱的一个重要因素。 一、我国城市土地管理体制的改革 (一)土地所有权的涵义、种类及我国城市土地所有制度的特征