2012年12月浙江绍兴信达银郡别墅大盘项目营销策略建议报告_62p_销售推广方案f.pptVIP

* 竞争个案 御河湾花园—中庭2万方园林、豪华售楼处和品牌物业是项目营销的主力宣传点 镜湖板块竞争项目 竞争个案 绿城百合花园—镜湖区标杆项目，以中大户型为主 目前项目成交缓慢但较为稳定，月均约30套左右 项目位置 镜湖新区解放北路与凤林西路交叉处 产品类型 高层住宅、别墅 建筑面积 275660㎡ 总户数 约1100户 容积率 1.5 开发商 绍兴绿城金昌置业有限公司 开盘时间 2012年5月19日 户型面积 167、158、233、256、213、316、154、 155、141、137㎡ 折后均价 均价14000元/㎡ 常规优惠 全款95折，按揭97折 销售情况 项目已备案了68% 其中高层已去化45% 别墅总54套，已去化了92% 面积配比 地上面积 套数 比例 154 60 5.4% 155 60 5.4% 213 164 14.9% 316 164 14.9% 256 164 14.9% 233 120 10.9% 158 164 14.9% 167 164 14.9% 竞争个案 大滩六号—以创新的美式联排别墅为主，预计800万/套以上， 目前项目未售 项目位置 镜湖新区解放北路与大滩路交叉路口以西 产品类型 高层住宅、排屋 建筑面积 20万㎡ 总户数 总约823户，排屋114套 容积率 1.84 开发商 浙江新盛置业有限公司 开盘时间 预计2013年开盘 户型面积 320、270、350、330、300、㎡ 折后均价 / 常规优惠 / 销售情况 / 排屋面积配比 地上面积 套数 比例 320 8 7% 270 16 14% 350 18 15.7% 330 18 15.7% 300 54 47% 竞争个案 外滩梅园—小型综合体项目，目前高层住宅基本售罄， 别墅由于总价较高，销售速度较为缓慢 项目位置 镜湖新区解放大道延伸段 产品类型 多层，高层住宅、别墅 建筑面积 25586㎡ 总户数 约137户 容积率 1.7 开发商 绍兴市欣业房地产开发有限公司,绍兴中奥有限公司 开盘时间 2011年11月 户型面积 87、90、130、140、186、227㎡ 折后均价 均价：14500元/平 销售情况 本项目备案了56% 其中高层共53套，备了88% 别墅共84套，备了35% 面积配比 地上面积 套数 比例 160-190 40 29% 235 16 11.6% 127 39 28% 354-358 15 10% 284-292 15 12.8% 83-130 4 2.9% 381 8 5.8% 区域 项目 名称 普通住宅 别墅 60-90 91-110 111-140 141-160 161-190 191-220 221-300 300以上 200-350 351-500 500以上 城西片区 信达银郡 38 142 50 44 37 瑬庄 7 38 58 43 14 21 3 御河湾花园 96 198 224 76 28 24 盛鼎世家 89 54 55 23 镜湖新区 外滩梅园 1 9 11 5 29 3 百合花园 395 94 106 1 76 141 79 2 汇馨湾 25 29 10 5 1 天御花园 96 60 大滩六号 114 迪荡及城东片区 御景华庭 9 6 7 25 11 2 香湖岛 14 8 83 13 25 运河首府 2 9 55 15 4 38 31 峰泽景园 1 27 63 57 1 东江银湾 16 东泽博园 24 584 269 166 445 167 316 47 6 964 940 658 竞争个案 中户型将成为未来整个市场竞争最激烈的面积段 小结 绍兴城区今年成交结构以中小面积为主，120平米以上约占总成交套数比的40%，换算套数约1300套，以本案剩余的户型面积来看，未来出货压力巨大 由竞争个案来看，同区域竞争对手主打性价比，赠送面积大，低起价都是市场聚焦点，本案在产品上不占有太大优势 PART3 客群定位 客群定位 城市的发展格局注定了城西片区短期内难以吸引大量区域外客户 并且高端客户有外流的迹象 老城核心区 迪荡新城板块 镜湖新区 板块 均价约12000元/㎡ 代表项目：世茂 荡新城开发始于2006年1月，由世茂集团主导 进过近6年的大开发，目前城市化进程高，新型建筑林立，商业和生活休闲配套是绍兴形象最佳，档次最高的区域，是绍兴的陆家嘴 均价约14000元/㎡ 代表项目：绿城、坤和、金昌 政府牵头，以湿地公园为核心打造的集行政居住为一体的新城，也是为了保护绍兴老城的城市发展规划方案，目前虽然发展和生活配套还处于初级阶段，但是随着大量一线房企和超级大盘的交付，目前高端云集，城市价格最高区域 绍兴是个本地人买房比例达70%以上的城市，