2012年广西南宁新民路商业项目定位发展报告_144p_前期策划.ppt

领导者 挑战者 较大规模体量 项目具有无可复制的资源 区域中心 交通便捷，辐射能力强 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 追随者 补缺者 缺乏独特资源和资金实力 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品 敏锐的机会主义者 形成战略——依托片区核心区域、以低成本高形象为战略导向、以适应市场需求为产品导向、打造最优业态组合及投资客需求的商业项目。 项目发展战略 ——角色建议 门店+渠道 兼顾批发和零售，一站式服务 批发：范围将覆盖桂南、桂西乃至整个广西地区和东盟 零售：以南宁市区主要消费人群为主 业态：以通讯数码为核心往手机上下游发展，囊括手机、手机配件、DIY配件、手机数码精品、手机饰品、微型音响、平板电脑、数码冲印、安防、监控、家居智能设备等等。 项目发展战略 ——经营模式建议 1、依据一：来自市场的启示 市调显示：区域手机通讯整体形象较差，辐射有限，影响力低，发展更为高端的手机通讯数码商场可提升区域商业形象、扩大商业辐射范围，提高商业影响力。 2、依据二：区域资源的启示 项目所在区域拥有区位、交通、客群等资源优势，为项目发展高端的手机数码商场创造了有力的外部条件。 3、依据三：自身条件的启示 项目商业体量达1.7万㎡，总共分为五层，进深和开间大，同时上下层由内外部的电梯、扶梯及楼梯相连，商场人流可得到有效衔接，设计能基本满足建设大型手机数码卖场的硬件和布局的要求。 项目定位研判 ——项目定位依据： 项目定位研判 业态 要求 规模 选址要求 交通要求 层高 租金承受力 竞争格局 本案契合度 百货 小型：≤3万㎡ 中型：3~8万㎡ 大型：＞8万㎡ 单层：≥4000㎡ 车位：≥ 1/100㎡ 广场：≥ 1000 ㎡ 人口：10万以上 道路宽敞 公交线路覆盖广 首层：5m 二层以上：4.5m 中 万达、国贸、南百等竞争大 ★ ★ ★ 超市 社区超市：2000㎡ 标准超市：约8000 ㎡ 标准超市选址要求同百货 社区超市主要辐射周边3公里内人群，标准超市交通要求与百货相当 层高：4.5m以上 低 沃尔玛、北京华联、人人乐等竞争大 ★ ★ ★ 服装批零 小型：≤1万㎡ 中型：1~2万㎡ 大型：＞2万㎡ 车位：≥ 1/100㎡ 广场：不重要 人口：全区 道路宽敞 公交线路覆盖广 物流便利 层高：4.5m以上 高 和平、裕丰、南百、万达、国贸竞争大 ★ ★ ★ 通讯安防 小型：≤1万㎡ 中型：1~2万㎡ 大型：＞2万㎡ 车位：≥ 1/100㎡ 广场：不重要 人口：全区 道路宽敞 公交线路覆盖广 物流便利 层高：4.5m以上 高 除附近一带门店、世华数码，发展空间较大 ★ ★ ★ ★ ★ 餐饮 娱乐 餐饮：200~800 ㎡ 娱乐：1000 ㎡以上 车位：≥ 1/100㎡ 广场：不重要 人口：10万以上 道路宽敞 公交线路覆盖广 —— 低 南宁饭店、万达、环球时代广场等 ★ ★ ——各种业态契合度： 项目定位研判 业态 要求 规模 选址要求 交通要求 层高 租金承受力 竞争格局 本案契合度 家居建材 小型：≤3万㎡ 中型：3~8万㎡ 大型：＞8万㎡ 单层：≥4000㎡ 车位：≥ 0.8//100㎡ 广场：≥ 1000 ㎡ 人口：10万以上 道路宽敞 公交线路覆盖广物流便利 首层：5m 二层以上：4.5m 中 富安居、大商会、大嘉汇、华南城等竞争大 ★ ★ ★ 茶叶市场 —— 临近餐饮娱乐场所 道路宽敞 公交线路覆盖广 物流便利 —— 中 10+1、华南城等，竞争不大 ★ ★ ★ ——各种业态契合度： 从上表可以看出，除了通讯、茶叶、餐饮娱乐行业，其它行业市场面临的竞争较大，而餐饮娱乐业租金承受能力低，项目投资回收期长，不建议做餐饮娱乐定位；另外，茶叶市场虽然竞争不大，但该片区缺少行业氛围，培育期较长，存活机率不确定，亦不建议采用；仅数码通讯较契合本案发展。 续上表： 片区交通分析 朝阳商圈 项目本案 地铁一号线 地铁二号线 项目位于新民路与民生路交汇处，距离朝阳广场约1.5公里，目前有13路公交到达本案，而且新民路上地铁一号线途径项目周边，未来片区交通更便捷。 本项目 火车站 中华路 民族大道 东葛路 朝阳路 新阳路 古城路 项目片区2公里内交通三纵三横，紧邻南宁城市轴心大道——民族大道，并且项目处于东葛路新阳路交汇处，东葛路延长线规划有万达等大型商业，并且连接凤岭北商圈和东站商圈，必将发展成为仅次于民族大道的核心商业大道，潜力巨大。 片区商业条件分析 周边的梦之岛、人人乐、王府井等商业体及党政机关，汇集国内外的商政人士，借势可迅速拉高项目知名度和品牌效应。 区位商业价