2012年合肥金潜商业广场服务式写字楼项目初期提报方案_76p_营销推广策略.pptVIP

目 录︱CONTENTS PARTⅡ 项目审视 PARTⅢ 营销推广整合 PARTⅠ 合肥市场调查 金 潜 商 业 广 场 一.金潜商业广场项目审视 PARTⅡ 项目审视 1.项目属性 2.项目SWOT分析 3.项目整体定位 4.项目客层定位 5.项目配套规划建议 PARTⅡ 项目审视——项目属性 一.金潜商业广场项目技术指标 项目名称 金潜商业广场 总占地面积 6411.18㎡ 总建筑面积 38473.02㎡ 裙房面积 12605.93㎡ 写字楼面积 25867.09㎡ 地下面积 7850.78平方米 项目位置 合肥市潜山路金寨路交叉口 容积率 6.0 绿地率 24.8% 建筑层数 总25层，其中商业裙房5层 层高和主力面积 写字楼层高3.5米，主力面积82.4——128.26平米 机动车位 308个。其中地上78个，地下230个 非机动车位 388个 裙楼层高 1楼层高6.5米，2——5楼层高4.5米 项目特征分析 潜山路和金寨路交叉口，位于政务区、金开区交界处 便利，N条众多公交 线路，地铁1线尽在咫尺 立面简约现代 政务核心，未来商务崛起 底层商业+5A甲级写字楼 开发商实力雄厚，品牌优势明显 PARTⅡ 项目审视——项目属性 区 位 建 筑 规 划 构 成 品 牌 交 通 项目配套品质分析（部分） 主要指标 办公空间高度 建筑层高3.5米 净高不低于2.6米～2.7米 备注 净高考虑了架空地板 空调系统 采用溴化锂直燃式中央空调主机 室内均设独立风机盘管及独立 温控开关 火灾自动报警与消防联动控制系统 手动报警系统 配套设施 消防 考虑到消防排烟及 通风需要，采用幕墙开窗的设计 室内均设自动喷淋 数量：客梯4部、货梯1部 电梯 载重量：不小于1350kg 客梯位：不少于13人/梯 速率：客梯不小于3m/s 隐框玻璃幕墙，玻璃落地窗 轿厢配置空调设备 品质策略：高品质人性化智能写字楼。 定位策略：合肥顶级服务式写字楼。 操盘策略：先期较低租金或免租吸引国际知名客户到一定比率大幅提高租金。 外立面 PARTⅡ 项目审视——项目属性 项目ＳＷＯＴ分析 优势Strength ◇依托政务商务品牌，具有良好已树立的的知名度和美誉 度，快速为市场所接受； ◇位居潜山路金寨路交叉口，众多的公交车行线路使 “零 换乘”的便利交通成为项目价值的有力支撑； ◇区域内风景优美，毗邻二大湖，办公理想佳地 机会Opportunity ◇目前政务区写字楼市场发展迅速，产品繁多，市场 关注程度高； ◇受租金压力，部分知名企业撤离传统 CBD，为次级CBD提供了良好的客户资源； 劣势Weakness ◇作为非合肥中心的政务区区，总体发展较 慢，区域形象受限制，直接影响项目价值确 立； ◇项目体量较小，竞争气场较弱已， 市场认知度差。 威胁Threat ◇同类区域的甲级写字楼分流部分客户； ◇同区域内，与其他众多大规模的项目形成较 大竞争 ◇客户对区域的接受度较缓慢，需要一个培 植过程； PARTⅡ 项目审视——项目SWOT分析 观点小结： 本项目区域位置上虽然有一定的优势，但客观地看，项目面临的不利因素也很多，产品本身缺乏特色和同期市场同质化的巨大供应压力将是本项目的最大威胁。 项目最大的优势——区域优势 项目最大的软肋——产品同质化 同质化的负面影响区域优势正面影响 PARTⅡ 项目审视——项目SWOT分析 根据对产品和市场的认知 本项目必须另辟蹊径，方能突破市场坚冰！ 项目概念： 契合区域版块提升机遇，彰显商务及投资理念， 迎合市场及客户需求。 核心提炼： 融合服务、品质、商务为一体，打造合肥次级CBD 甲级写字楼的标杆。 项目定位： 高尚商务形象，创新价值领地 项目定位 PARTⅡ 项目审视——项目定位 项目定位支撑 PARTⅡ 项目审视——项目定位 项 目 价 值 提 炼 ◇项目所处区位较好,属于合肥规划中次级CBD; ◇◇项目所属区域整体环境较好,整体商务气氛渐渐形成,决定了其售价及租金将走向超正比价值 ◇滨湖的景观价值。 ◇项目配套设施品质卓越，档次较高; 关键词解析： 资源，体现项目资源丰富、定位高端，面向集团客户，同时满足中小企业形象需求。 创富，明确物业为商务办公发展场所，同时体现成熟的商务服务理念。 平台，高端客户聚集之高地，也有企业发展需求的暗示。 形象定位: PARTⅡ 项目审视——项目定位 资源创富平台 形象解析 一个尊贵的企业形象 一个全新的办公理念 一个未来的潜力价值 一个周全的服务方案 通过醒目的产品形象，实现 与现有产品的差异化。 第一类 集