2012年江苏江阴璜塘苏南国际商业综合体项目业态定位和招商方案_82p_营销推广策略.pptVIP

改造示意图 内广场图 广告牌设置 灯光、音乐和喷泉的相互呼应，铸就了璜塘第一的喷泉广场，赋予了祝桥独特地域、经济和时代的商业升级标志。 喷泉广告 休闲桌椅 招商营销策略 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 峭歧商业环境 主要商业街业态比例 峭歧商业环境 主要商业街 峭歧商业环境 业态及租金情况 分布 商铺类型 主力业态 商铺主力面积（㎡） 租金水平（元/㎡/天） 使用率 益民路 三层商铺 服装 80-140 1.2-3 95%以上 人民路 三层商铺 服装 20-120 1.2-3 95%以上 中山路 三层商铺 服装、餐饮 60-120 0.5-3 90%以上 马镇商业环境 主要商业街 马镇商业环境 主要商业街 分布 商铺类型 主力业态 商铺主力面积（㎡） 租金水平（万/年） 使用率 马镇 三层商铺 餐饮零售 50-100 0.6-1.4 95%以上 马镇商业环境 业态及租金情况 项目定位 项目价值分析 商家访谈 招商营销策略 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 锡澄高速 沿江高速 外环北路 云顾线 往无锡 地块素质评述 项目位置 项目位于镇区中心区域以外，距离镇区中心约1公里距离，区域位置较弱 项 目 位 置 图 本案位于锡澄高速东侧，道路向北距江阴市中心约15公里，向南距无锡市中心约20公里。 项目北侧为外环北路双向四车道车流量较大，东西连接锡澄高速与沿江高速。 东侧环西路，向北可通往工业区，向南可通往霞客镇区。 项目已基本实现封顶，已逾4月28日实现首次开盘销售。 地块素质评述 用地条件 61 257 机动车停车位 31.5% 49.84% 建筑密度 11924.91 44287.36 计容面积 179.2 11816.16 不计容面积 2397.48 11280.71 占地面积 21.9% 20.86% 绿化率 0 11317.92 A/B楼地下 12104.11 44566.5 其中A/B楼地上 12104.11 56103.52 总建筑面积 7612.76 22635.72 用地面积 B区 A区 一期 地块素质评述 向外可视性分析 项目紧临十字路口； 东面为化工厂厂房； 西面为锡澄高速公路，可直视本案 南面与北面均为村落民房； 周边物业均未对项目有遮挡及阻隔效果； 项目位于十字路口，周边无高大障碍物阻隔，商业昭示性与通达性较强，且沿锡澄高速昭示性最强 。 环 北 路 X 2 0 5 项目可视性分析图 峭 璜 路 小结（SWOT分析） 优势S 位于高速路璜塘出口处，交通便利，昭示性强； 若为专业市场则有周边产业支撑基础； 6万方商业体量，若为新城区购物中心则具有体量规模优势。 劣势W 机会O 威胁T 距离镇区约1公里距离，且有厂房阻隔，镇区居民消费习惯不在此处。 若为化工专业市场，与周边城市相比较，缺乏规模优势，且配套设施，如电子商务平台、物流系统、期货交易平台； 政府对项目的大力扶持； 随着经济发展，镇区商业环境面临升级换代，向集约化。规模化发展； 苏南其他市场对本项目带来的竞争威胁； 镇区居民消费习惯需加以引导。 项目定位 商家访谈 招商营销策略 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 领导者 挑战者 跟随者 补缺者 市场领跑者 游戏规则的建立者 区域影响者 改变游戏规则 突出新的评估标准 强调产品的特色和价值 搭便车、借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 1. 项目依托镇区开发商建设，引领镇区商业升级换代； 2. 整个镇区无档次适中的较大规模综合商业街区； 本项目将以 霞客镇综合商业街区的市场领导者角色 出现； 总体定位 战略定位 助推霞客腾飞，引领商业崛起 ——雄踞霞客新商业核心位置，肩负霞客商业升级换代使命 战略高度 核心价值 形象定位 项目主旨： 多年来璜塘商业面积基本处于涣散的状态，商业物业通常以街铺的形式存在且较为分散，可谓“满天星斗，无一轮明月”，本项目就是要缔造属于霞客的一轮商业物业明月。 核心客户 璜塘镇区区域居民 60%-80% 客群：本镇居住居民及周边企事业职工 补充客户 周边镇区居民 10%-20% 客群:周边乡镇企业； 机会客户 江阴、无锡 5%-10% 客群：过路客； 业态定位 服务客群 超市、传统零售、餐饮 装饰、娱乐 其他 业态定位 业态总体定位： 一期A区：商业综合体，集零售、餐饮、娱乐、酒店为一体； 一期B区：化工专业市场，集批发零售、电子商务等为一体。 业态定位 A区三层 A2F A区一层 A区二