土地估价案例与报告真题2009年 含答案解析.pdfVIP

2009 年土地估价师土地估价案例与报告考试真题 一、案例分析题(2 题，每题 20 分，共 40 分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答 问题) (一)A 房地产开发公司于 2007 年 12 月 31 日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的 一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于 2008年 1 月31 日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A 公司拟与 B公司合资 成立 c 公司，其中 B 公司以现金出资，拟占 C 公司 25%的股份，A 公司以该宗地的建设用地 使用权作价出资，拟占 C公司 75%的股份，土地价值量以 2009 年9 月30 日作为审计时间点。 双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至 C公司后，以 C公司的名义共同开发该项目。为 确定该建设用地使用权的入股价值，2009 年 9 月 10 日，A 公司和 B 公司共同委托某土地估 价机构对该宗地进行估价。 土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘 察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 (1)该项目设计总建筑面积为 20万平方米，容积率为 4.00，共建5 栋16 层相同住宅。 其他根据规划要求配置。 (2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于 2008 年4月 5 日开始动工，先 期建设的为西侧的 1 号住宅楼，设计建筑面积为 40000 平方米，已投资 2.5 亿元，但 2008 年 6 月，由于 A 公司资金原因，该项目停工至今。 (3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、 通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。 (4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下： 证书号：略 土地使用权人：A 房地产开发公司 坐落：×省×市×区二环路 25号 地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75 地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000 万元 使用权类型：国有出让 终止日期：2078年1 月31 日 使用权面积：50000平方米 发证日期：2008年 2 月8 日 附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的 内容为填写内容，其余均为制式)。 “第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路 25号;亲地平面及空间 范围以 1985年国家高程系统 385 米高程面为起算面，向上至离起算面 48 米的高程面为止， 向下至离起算面- 10 米的高程面为止，高差为 58 米;宗地编号为 YT5 -6 -7 -l ，宗地总面 积大写伍万平方米(小写 50000. 00 平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写 50000. 00 乎方米)。 第五条本合同项下出让宗地的用途为 住宅用地 。 第七条出让人同意在 2008 年 1 月 31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付 土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件： (一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、 通暖、通路。 第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元 (小写 4000.00 元);总价款为人民币大写贰亿元(小写 200000000. 00 元)。 第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元 (小写 1000000000. 00 元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款 等。 第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件 2《城市规划管理 部门确定的出让宗地规划条件》，其中： 主体建筑物性质 商品住宅楼 ; 附属建筑物性质 / ; 建筑容积率不高于 4.0 不低于 3.0; 建筑限高 48 米____; 建筑覆盖率不高于 30% 不低于 20% ; 绿地率不高于 40%____; 其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的 40% 。 第十八条 受让人同意在 2008 年 4 月 30 日之前动工建设，同意在 2010 年 10 月 31 日