八房地产信托融资.ppt

七、房地产信托融资 （一）引例 （二）房地产信托融资的机遇 （三）房地产信托融资的主要类型 （四）2007年信托新规 （五）房地产信托融资的问题 （六）房地产信托融资发展的设想 （一）引例 6000万“预售”一片黄泥地 （二）房地产信托融资的机遇 南汇东滩土地储备项目资金信托计划 1、贷款从紧 2、房地产预售政策 3、投资需求 4、创新功能 （三）房地产信托融资的主要类型和特点 1、主要类型 (1)贷款型 ①信托资金 ②信托贷款 ④信托收益 ③偿还贷款 ① 提 供 担 保 (2)股权型 ①信托资金 ②购买股权 ④信托收益 ③溢价回购股权 ① 提 供 担 保 (3)贷款与股权结合型 (4)权益型 2、特点 （1）房地产开发类资金信托为主 房地产信托以房地产开发类资金信托为主，土地储备资金信托 小有尝试，这一方面与政府部门控制动拆迁和金融监管部门严格控制土地储备贷款有关，另一方面是与土地储备资金信托有比较低的收益率预期有关。#090408 （2）房地产资金信托以贷款方式为主 （3）房地产信托受宏观政策调控明显 （4）房地产信托缺乏专门的规范 土地储备机制的运作的环节： 土地收购、土地储备、土地出让。国内土地管理储备制度的基本思路是：由城市政府的受权机构通过征用、收购、置换等方式，将城市土地从分散的使用者手中集中起来，进行土地整理和开发，变成可建设的“熟地”，再根据城市土地利用年度计划，通过招标、拍卖，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求。 （四）2007年信托新规 1、综述 2007年1月中国银行业监督管理委员会发布了新修订的部门规章《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》，出台了规范性文件《信托公司治理指引》等 （1）缩小资金信托规范范围，提升委托人资格门槛 《信托公司集合资金信托计划管理办法》仅仅规范集合资金信托业务，不包含单一资金信托业务。 信托新规引入了合格投资者制度，只允许有一定风险承受和识别能力的投资者参与集合资金信托计划。规定合格投资者应当符合下列条件之一：一是投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；二是个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；三是个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。 （2）调整委托人数量规定，有助于扩大有实力的信托资金来源 《信托公司集合资金信托计划管理办法》取消了单个集合资金信托计划最多只能有200份合同的份数限制的规定，允许单个集合资金信托计划的人数对合格的机构投资者不再有数量限制，对合格的自然人投资者规定不得超过50人， 2009年有修改，“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”，修改为“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和