房地产业scp框架分析.ppt

基于SCP范式框架下的 中国房地产业分析  房地产概念 什么是房地产 房地产： 房产和房地产的总称，也叫“不动产”，指土地及土地上的建筑物、附着物。 房产： 是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。 地产： 是土地及其使用权、收益权等权利的总称。 房地产业概念 房地产业： 以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合新产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险型的产业。 主要包括： 土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业成为房地产业。 我国当前房地产市场发展现状 SCP框架分析 法律法规不完善 房价居高不下 投资大周期长 市场供不应求 ············ 房地产业SCP框架分析 一 、市场结构（一）市场集中度 年份 TOP5商品房销售额 TOP10商品房销售额 总商品房销售额 CR5 CR10 2009 2343 3588 23995 5.33% 8.16% 2010 3441 5319 52478.72 6.56% 10.14% 2011 4246 6298 59119 7.18% 10.65% 2012 5372 8222 64456 8.33% 12.76% 2013 7088 11272.5 81428.28 8.7% 13.84% 2009年——2012年我国房地产集中度的比较 单位：亿元 数据来源：国家统计局官方网站 完全竞争市场？ （二）产品差异化 1.消费需求差异 年份 商品房销售额 住宅商品房销售额 别墅、高档公寓销售额 办公楼销售额 商业营业用房销售额 其他商品房销售额 2010 53721.24 44120.65 4613.11 2155.71 5418.82 1026。07 2011 58588.86 48198.32 4100.66 2471.58 6679.08 1239.88 2012 64455.79 53467.18 3983.56 2773.43 6999.57 1215.60 2013 81428.28 67694.94 2010——2013按用途分各类房产品总销售额 单位：亿元 数据来源：国家统计局 消费者对于不同商品的需求是不一样的 （二）产品差异化 2.地段差异 （二）产品差异化 省份 北京 上海 四川 广东 山东 湖南 价格 17021.63 14061.37 5448.82 8112.19 4763.61 4948.62 2012年中国部分城市商品房销售价格 单位：元/平方米 数据来源：国家统计局 3.价格差异 区域性差异大 （三）进入壁垒 1.资金壁垒 年份 国内贷款 利用外资 外商企业直接投资 自筹资金 其他资金来源 小计 2010 12563.7 790.68 673.45 26637.21 32952.45 72944.04 2011 13056.80 785.15 689.54 35004.57 36842.22 85688.73 2012 14778.39 402.09 358.52 39081.96 42274.38 96536.81 2010—2012房地产企业资金来源 单位：亿元 数据来源：国家统计局 总投资额大，进入壁垒要求高 （三）进入壁垒 2.政策壁垒 ——进入房地产行业的主要壁垒之一，房地产 行业的兴衰与政府政策密切相关。 控制途径： 对注册资本的直接要求 资金供给 土地供给 产品销售的优惠或障碍 （三）进入壁垒 3.规模经济 资金实力雄厚经营规模较大的房地产开发商在国有土地使用权转让的公开招标时具有中标的优势, 同时, 由于其自有资金的占比较高, 信誉较好, 可以较为容易地从银行手里获取低成本的贷款, 并有充裕的资金进行房地产项目