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房地产有关情况介绍 一、房地产及房地产市场 房地产包括房产和地产，土地和地上建筑物统称房地产。特点：1、位置固定；2、价格独立；3、不可复制；4、长久性。房地产市场是一切房地产交易总称，包括买卖、租赁、抵押、典当。按交易层次份：一级市场即国家将土地出让给业主；二级市场即业主在地上盖楼出售；三级市场即楼盘再转让或二手房交易 二、房地产投资形式 1、商业：市场、商场、旅馆、底商等 2、写字楼：单一型、混合型 3、住宅： 住宅以三种形式出现：一是商品房；二是 经济适用住房；三是房改房，如公房出售、集资建房等 三、房地产开发程序 1、征地（拆迁） 2、项目策划 3、办理前期手续 4、项目建设 5、项目销售或租赁 6、物业管理 四、征地、拆迁 1、征地：有以下三种形式 1）协议出让 2）招标、拍卖、挂牌 3）集资建房 2、拆迁：主要内容 1）拆迁住宅房屋以建筑面积为标准1：1进 行补偿安置；拆迁市区主城区内住宅平房按原建筑面积1：1.6计算；无合法批准手续的不予补偿 2）货币补偿 五、项目策划 1、调研：内容 1）交通条件 2）区域特征 3）发展规划 2、策划：内容 1）产品策划：定位、户型、面积配比、配套设施、装修标准、环境等 2）价格策划：均价、总价、分层价、定价与开价办法及 付款方式 3）广告策划：媒体（报纸、杂志、电视、广播、海报）、售楼处、灯箱、工地围墙和看板、模型、效果图、样品房等 六、前期手续及工作 1、测现状图 2、设计总图及平、立、剖面图 3、计划、规划、消防、绿化、人防、墙改审 批及交费取得规划许可证 4、地质勘探、文物勘探取得勘探报告 5、设计施工图及审批 6、报建及确定监理 7、做好“三通一平”及基础处理 8、招投标确定施工队伍 七、项目建设 1、筹集建设资金 2、规划放线、验线 3、做好质量、进度、资金及成本控制 4、与市政、供水、供电、供暖、煤气等部门协调配套设施的施工 5、组织竣工验收及备案 6、辅助设施如绿化、硬化、车库及存车棚施工 八、商品房销售 1、售楼处的布置及办理预售许可证 2、销售人员的培训 3、售楼资料的准备 4、收取定金及签订协议 5、办理贷款手续 6、办理房产证 房地产市场发展形势 一、前景 房地产有广阔的发展前景，理由是： 1、安居乐业是人们的向往，安居是生活必须 2、随着生活水平的提高，人们对住的要求逐渐提高 3、几十年内，城乡人口呈增长趋势 4、国家要加快城镇建设步伐，增加城市人口比例 二、新特点 1、过剩与积压为特色的微利时代已经到来。大量的开发与竞争使住宅从卖方市场转为买方市场，市场的转变加剧了竞争的程度 2、产品的差异被抵消和拉平。房地产一些新的做法容易被抄袭，使得某一时期推向市场的楼盘除位置外，几乎毫无差异 3、价格可变空间缩小。土地市场越来越规范，税收、地价的严格执行，工程和材料的大同小异价格下调空间余地变小 4、媒体广告性能衰减。媒题的多样化和精细化造成了广告信息的泛滥，但创造轰动效应的难度已经越来越大 5、楼盘促销手段用尽。展销会、展示会、新概念应用、摸奖、送大礼等促销手段，难以调动消费者购买热情，消费者更加理智 三、对策 1、转变观念：适应市场，主动变化，避免被套 2、成本领先：同区域内做到价格最低 3、质量保证：同区域内内在及外在质量最好 4、功能协调：户型、配套、售价、客源要协调 5、环境独特：无论新区或旧区要美化好环境 6、物业周到：物业是项目的延续，必须建立良好的信誉 力源住宅楼简介 一、项目优劣势及定位 1、优势：市中心，工作、生活、购物、教育、就医便利，生活成本低 2、劣势：门口路窄，价格较高，规模较小 3、定位：中档住宅 二、项目规划 1、平面：2栋住宅（1万平米）1栋办公楼 2、户数：82户 3、户型及面积：2种户型、6种面积117-138平米 三、价格及优惠 1、均价：2010元/平米 分层价格： 1层：2020 2层：2360 3层：2380 4层：2060 5层：1780 6层：1