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论房地产项目建设各阶段需要把握 的关键思路 走进清华园和一般房地产项目一样，科达.清华园园项目的建设主要分为以下几个阶段：概念阶段、方案阶段、定义阶段、建设阶段、营销阶段、运营阶段。 概念阶段 所谓概念阶段，也就是准备阶段。 在该阶段的主要工作是项目的选址、团队的建设及市场调研。 其中，市场调研起着至关重要的作用。市场调研的内容包括：地理环境位置的勘察、天气水文、人文习俗、市场供求关系、政策法规、市场潜规则、客户群体分类定向以及客户对产品的要求等等。根据市场调研报告，要对项目进行一系列研讨和评审，出具项目的策划书和建议书，对项目方向的定位进行规划，这就进入了我们所谓的方案阶段。 方案阶段 方案定位一般在项目初期，包括轮廓性质一次到位，但是要根据市场要求，在营销阶段，根据供求关系进行微调整。方案既是整个项目的框架和轮廓，也是规避政策风险的关键环节。项目所涉及的类别、经营模式、政策、风险的隐患都能方案阶段将其控制在萌芽状态。 项目和人是一样的道理，如果一个人一出生骨架和外形长的都很完美，那么这个人无论从身体还是智商方面，都是其今后成为一个高素质人才的坚实基础。所以说方案阶段很关键，方案的定位不是一个人、一个部门能够完成的，是众人智慧的结晶。任何一个专业不到位，都可能让这个项目的方案产生硬伤。一般项目的方案需有领导组织、工程、成本、营销、物业、设计、施工等多个部门和专业来完成。因为各自的角度不一样，会从项目的各个方向将方案补充的近乎完美，从而避免产生漏洞隐患。 定义阶段 定义阶段，项目有了规划方案，就要对项目的单体进行设计，也就是对骨架补充，使整个项目有血有肉，直至成为一个鲜活的生命，包括武装思想。 所谓的有血有肉就是指对项目单体的具体施工图进行设计。施工图设计分为建筑、景观绿化、铺装、管网以及智能化施工图。在施工图设计的前期，要进行对该项目的建筑标准进行设计要求，有了设计要求，才能对项目概念化的东西进行定义。施工图设计阶段是控制施工的关键环节，所以在设计阶段应对设计单位进行设计管理，如进行限额设计、跟踪设计、方案优化等一系列管理活动，旨在将项目和企业的利益最大化，杜绝浪费现象的出现。 在项目的设计阶段，不仅要进行项目的设计管理，同时应该把项目的成本控制贯穿到项目的设计阶段。怎么才能保证在设计阶段体现成本控制，让项目得到增值？第一，寻找好的战略合作伙伴——设计单位；第二，有针对性的选择好主要设计人员。虽然委托设计是一种商务活动，但是在设计费用合理的情况下，跟主要的设计人员处好关系，让项目的设计人员有感情于这个项目，才能有效的避免设计中的浪费，减少设计图纸中的问题。同时，在设计方面，不能局限于规范设计，要立足于规范，把握于经验，在保证质量安全的前提下，跟规范打擦边球，让设计人员尽心尽力。设计人员图上有情，每平米可以轻松节省百十元的成本。所以设计人员与企业贴心是关键，这就需要职业经理人及项目相关负责人去协调。 施工图设计阶段不但要控制成本，而且在使用功能方面一定要满足市场的客户要求。尤其在景观绿化方面，项目定位应和各类建筑群体匹配，相互映衬，使项目增值，所以在设计阶段，不可草率马虎，要抓大放小，既有战略意义，又有战术效益。 建设阶段 有了详细准确的图纸，项目也就进入了建设阶段。那就必须按图施工，保质保量的将图景变成现景，怎样才能保证项目既顺利又能达到预期的目标呢？首先，值得我们重视的：以成事为目的的做事宗旨，要求项目施工具有合法性，手续齐全，规划方案内容要符合政策及法律法规。项目应避免与政策相冲突而带来的不可估量的巨大风险。俗话说：选择大于努力，这不仅包括建设团队的选择，还包括合作伙伴的选择。 其中，建设团队的选择最为关键。所谓建设团队，即是建设单位组建项目管理团队成员的筛选过程。因为建设团队很大一部分精力要投入到方案阶段，也就是规划设计阶段和选择阶段，这个团队成员不但要求高度的责任心，而且要有对企业的高度忠诚度。因为每个团队成员的手里都掌握着项目的经济命脉，而且，各部门各专业都要有能独当一面的人在岗。只有让团队成员把项目当做自己的事业去经营，才能成就近乎完美的项目，产生最大的价值。当然这就要求建设团队的职业经理人具备很好的协调能力。只有这样，才能很好的协调，运用人力、物力、财力去完成管理及建设活动。 战略合作伙伴的选择也是很关键的。比如说：设计单位、监理单位、施工单位等等。这些合作团队的负责人起着至关重要的作用。合作团队的负责人应具备以下品质：第一，人品过关；第二，资金实力过硬。虽然是商务合同，在合作过程中，如果渗透一部分个人感情，合作增值，项目就会取得双赢的效果。所以说管理权一定要掌握在人品过硬的人的手里。施工阶段也是建设阶段其中的一部分，它就好像一个产品在生产车间的生产阶段，安全施工是最重要的管理活动。在生产