房地产金融梅建平教授.pptVIP

2007 2008 2009 2010 2011 每股收益 (cents) 98.6 37.0 26.2 33.5 24.8 每股有形资产净值 (S$) 3.53 3.57 3.03 3.18 3.40 股东资金回报率(%) 31.9 12.2 8.7 10.5 7.3 总资产报酬率 (%) 15.7 7.9 5.5 7.6 5.9 股利： 每股普通股利 (cents) 8.0 5.5 5.5 6.0 6.0 每股特别股息 (cents) 7.0 1.5 5.0 – 2.0 每股总股利 (cents) 15.0 7.0 10.5 6.0 8.0 利润股息比率 (times) 6.5 4.2 2.4 5.6 3.1 股本负债率 (net of cash) (times) 0.47 0.47 0.09 0.18 0.31 利息偿付倍数 (times) 13.64 5.50 4.54 7.63 5.72 嘉德置地近5年主要财务比率 实现核心业务的规模效应 1）业务规模效应 嘉德置地所遵循的竞争战略是集中核心资源，通过专业化运营，打造房地产开发、服务公寓和金融服务等核心竞争力。目前嘉德置地在住宅、零售商城、服务公寓和房地产基金等业务领域均建立了行业领先地位，成为了除美国外全球最大的服务公寓拥有者和运营者，亚洲最大的零售商城拥有者和管理者，亚洲领先的房地产基金管理者，同时也是新加坡、中国、澳大利亚等区域市场领先的综合性地产企业。 2）平台和网络 嘉德置地的一个重要特色和竞争优势之一，是拥有基金等资本运作平台和一体化业务网络。嘉德置地的资本运作平台主要是旗下房地产私募基金和信托基金,目前管理着规模达人民币1230亿元的资产。这些基金遍布嘉德置地的所有实体业务领域和重要市场，一方面为实体业务的进入、退出和融资搭建了资本平台，另一方面有助于做深做透价值链，提高资金效率和整体盈利水平。 一体化网络是嘉德置地做大做强的一个重要法宝。嘉德置地的业务类型贯穿整个房地产价值链，业务网络覆盖全球主要市场，可以有效整合相关资源。 3）战略合作和并购 嘉德置地非常注重与知名企业的战略合作，并努力将战略合作伙伴整合进其价值链。 在商用地产方面，嘉德置地与沃尔玛、家乐福、百安居以及华联集团等大型商业零售集团建立战略合作伙伴关系，根据他们的需求进行项目开发，这些大型零售集团已租用了嘉德商用项目总量的80%。 在房地产金融方面，嘉德置地分别与美国的花旗集团、以及中国的深国投、中信信托等机构合资成立信托基金或私募基金。 在项目开发方面，嘉德置地通过与当地地产公司的战略合作，或者直接收购公司股权，以获得性价比较高的土地储备。 嘉德置地房地产金融模式的本质 嘉德置地房地产金融模式的本质是资产类型的分解与不同偏好投资人的匹配。 投资人在进行投资时，需要综合考虑收益、风险和流动性，为了满足不同类型投资人的偏好，嘉德置地将投资型物业按发展阶段分为培育期物业和成熟期物业 (opp vs. core) 培育期物业的风险比成熟期物业高，相应资本升值的潜在回报空间也更大，更适合追求高风险高收益的私募投资人的要求。 而成熟期物业的收益率在7%-10%之间，具有稳定的分红能力，适合保守的REITs投资人。 在此基础上，嘉德置地进一步将私募基金和REITs按投资物业类型分为商用物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金等； 同时按区域经济特性细分为日本基金、中国基金、印度基金、马来西亚基金等 两种模式 在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的实现内部现金流平衡，而新加坡模式则更多借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举。 香港模式是重资产模式下的内部资金平衡，而新加坡模式则强调轻资产模式下的外部资金平衡。 香港模式下地产公司在转型过程中回报率低、风险大，但转型完成后企业抗风险能力提高；新加坡模式在转型过程中回报率高、风险低，但转型完成后抗风险能力改变较少。 房地产金融模式的成效 从2000年到2011年，嘉德集团总资产只增长了67%， 息税前利润（EBIT）却从3.1亿新元增长到2011年的20.9亿新元，增长了574%。 净负债资本比从重组完成时的92%下降到2011年末的31% 几家公司净利润率比较 几家公司负债率比较 嘉德转型之密 包玉刚+凯瑞 单纯的开发商 ==〉资产运营者 三不同： 培育期和成熟期，收益结构不同 不同类型投资物业的收益结构不同 经济发展不同阶段的收益结构不同 不同类型投资人的偏好与资产类型进行适当匹配 案例讨论题 包玉刚的发展给我们什么启示？ 凯瑞模式的核心是什么？那些方面可供我们借鉴？ 嘉德的转型给我们什么启示？花样年的发展是用“香港模式”还是“新加坡模式”？ 目前中国金融发展给花样年什么发展机遇？ * * * *