税法土地增值税课件.pptVIP

土地增值税 　纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 征税范围 标准一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着 物是否发生产权转让。 标准三：转让房地产是否取得收入。 具体事项征税情况的判定 1.出售 征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。 2.继承、赠与 赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征； 非公益性赠与征。 3.出租 不征（无权属转移） 4.房地产抵押 抵押期不征； 抵押期满偿还债务本息不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房，有收入的征； 个人之间互换自住房不征。 6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，暂免； 将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后自用，不征； 建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 暂免 9.代建房 不征（无权属转移） 10.房地产重新评估 不征（无收入） 税　率 土地增值税实行四级超率累进税率 应税收入与扣除项目的确定 应税收入 　 包括货币收入、实物收入、其他收入。 增值额的扣除项目 （一）对于新建房地产转让，可扣除：　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。　　2.房地产开发成本　　3.房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。　　 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内　　　　 4.与转让房地产有关的税金　　房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 5.财政部规定的其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：　　加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% （二）对于存量房地产转让，可扣除：　　1.房屋及建筑物的评估价格。　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。　　3.转让环节缴纳的税金。 【例】某房地产开发公司新开发一幢写字楼，转让后取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为300万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为多少? 某房地产公司开发一处楼盘，销售完成后，共计获得销售款35000万元，该项目的土地成本为8000万元，开发成本12000万元，开发费用2500万元，其中能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构的贷款证明的利息支出1200万元，相关税费2317.5万元（包含印花税）。该地产公司应该交纳多少土地增值税？ 税收优惠 一、对建造普通标准住宅的税收优惠　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。 二、对国家征用收回的房地产的税收优惠 三、对个人转让房地产的税收优惠 * * 35 60 200%以上 4 15 50 100%～200% 3 5 40 50%～100% 2 0 30 0～50% 1 速算扣除系数(%) 税率(%) 增值额占扣除项目金额比例 级数 应税收入—扣除项目=增值额