税法课件土地增值税.ppt

6.1 基本内容 6.1.1 纳税义务人 6.1.2 征税范围 6.1.3 税率 6.1.1 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商户以及其他单位和个人。 1.基本规定 土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行为 纳入土地增值税的征税范围的三个条件： （1）转让的土地必须是国有土地 （2）必须发生土地使用权和房地产权的转让行为 （3）转让房地产必须是有偿转让 6.1.3 税率 土地增值税实行四级超率累进税率? 级次 增值额占扣除项目金额的% 税率（%） 速算扣 除系数（%） 1 50%以下部分 30 0 2 超过50%，未超过100%的部分 40 5 3 超过100%，未超过200%的部分 50 15 4 超过200%以上的部分 60 35 6.2 应纳税额的计算 应纳土地增值税额＝ 土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 应纳土地增值税额的计算分三步： 第一步：确定收入与准予扣除项目金额，计算土地增 值额； 第二步：确定适用税率与速算扣除系数； 第三步：计算应纳土地增值税额。 6.2.1 计算土地增值额 土地增值额=房地产转让收入-准予扣除项目金额 1. 转让房地产收入的确定 转让房地产收入指转让房地产而取得的包括货币收人、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。 2. 允许扣除项目金额的确定 6.2.1 计算土地增值额 (1) 取得土地使用权所支付的金额 1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 (2) 房地产开发成本 具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。 6.2.1 计算土地增值额 (3) 房地产开发费用 1）if利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 房地产开发费用=分摊的利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5% Note: 在确定利息支出扣除额时，应注意以下问题： a. 利息额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额； b. 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 6.2.1 计算土地增值额 2）if利息支出不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10% 6.2.1 计算土地增值额 (4) 与转让房地产有关的税金 ～指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 Note: 房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税计入管理费用中，因此，其印花税不在税金项下扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花），允许在税金项下扣除。 6.2.1 计算土地增值额 (5) 加计扣除 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。 加计扣除费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 6.2.1 计算土地增值额 (6) 旧房转让扣除项目 1) 房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2) 在转让环节缴纳的税金及附加。包括营业税、城市维护建设税、印花税和教育费附加。 3) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 6.2.2 适用税率的确定 土地增值额/扣除项目金额合计 确定适用税率 例1：某房地产开发公司建造并出售一幢商品房，取得收入1,850万元，纳税人为建造该幢商品房支付地价款350万元，建造此楼投入540万元的房地产开发成本，由于种种原因，不能提供准确的利息支出情况，如何计算土地增值税？（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，三项费用扣除比例为10%）。 6.3 税收优惠 1.对建造普通