第九章房产税.ppt

* 第九章 房产税法、城镇土地使用税法 第一节　房产税法 一、房产税基本原理 　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的特点： 1.房产税属于财产税中的个别财产税； 2.征税范围限于城镇的经营性房屋； 农村房产不征 行政事业单位自用、 居民居住用的不征 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、房产税的纳税义务人与征税范围 （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。 1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； 2.产权出典的由承典人缴纳； 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； 5.无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房产余值代为缴纳房产税的规定。 （二）征税对象——房产　　它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。 【注意】房产不等于建筑物。汽车加油站、罩棚不征房产税 独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 　三、税率、计税依据与应纳税额计算 （一）从价计征（经营自用） 1. 计税依据:房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。 2.税率:年税率1.2% 3.应纳税额=房产原值×(1－扣除比例)×1.2% （这样计算出的是年税额） 【注意】房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施　　 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 （二）从租计征（对外出租） 1.计税依据:房产租金收入。 2.税率: 12%或4%（个人按市场价格出租用于居住的居民住房） 3.应纳税额=租金收入×12%或4%  在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定： 1.对投资联营的房产的规定 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税； 对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。 假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。 假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。 【例题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为? 【例题】某企业拥有房产原值l000万元，2010年1月1日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2010年度应缴纳房产税? 　【例题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2010年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税 【例题】某企业拥有房产原值l000万元，2010年7月1日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2010年度应缴纳房产税? 2.对融资租赁房屋的规定 对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 3.关于附属设备和配套设施的计税规定： 一凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 第二节　城镇土地使用税法 一、城镇土地使用税基本原理 （一）概念：城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。（二）特点：1.征税对象是国有土地；