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房地产贷款和买卖房成本 东华大学MBA 　　　张健 2009年9月20日 课程安排 主要内容 房产价格的决定因素、自住房的需求和买房承受力分析、房产的供求、房地产理财、政府的房地产政策和税收、房地产投资的目的和成本、房地产金融和房地产投资基金等。 考核方式(二份作业) 房地产投资课程 第一课: 上海房地产市场形势与投资策略分析 第二课: 房地产供求、价格和买房承受力 第三课: 房地产贷款和买卖成本 第四课: 房地产政策和税收 第五课: 房地产投融资和创新 第六课: 房产买卖和评估 第七课: 房地产投资者分析 第八课: 总结和讨论 政府宏观调控经济和房地产的主要政策 财政政策 货币政策 1. 利率 2. 银行房贷量和存款准备金率 国际政策 房地产贷款和买房成本 房地产项目的第一条优势是: 银行乐于借钱给你购置 如果想要买套房产，不管用于自住还是投资，一旦投资者的可动用的资金达不到它的购买价，那么这就需要采取一定的手段来弥补这一不足（即借贷），通常都需要从金融机构借款，在我国目前就是向银行借款。 金融机构能够借出的资金，大部分来源于他们的存款以及其他贷款者的正常还款. 按揭贷款数量 一般来说，贷款量的大幅上升会使得房产的交易需求量增加，而相应会产生使房产价格上升的压力。在一个如房地产市场一样供应相当有限的市场上，人们的支付能力是影响价格的一个因素，贷款信用条件的放宽、较低的利率水平将会使得价格水平上升。 正常情况下新住房按揭数量的减少预示着对于房产的需求量将减少。 各国政府房屋贷款和税务优惠政策 2000-2008年全国个人住房贷款占GDP比例 各国房产贷款占ＧＤＰ％ 我国和上海房产贷款几个重要特点 我国和许多城市的实际情况，通过比较可以发现下几个特点: 2004年到2008年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP 的比为10％左右，低于所有这些发达国家, 我国房产贷款占ＧＤＰ的比例还会快速上升, 房产贷款市场潜力巨大； 在发达国家中相对落后的希腊和意大利, 从1992-2002年, 花了10年时间, 分别从4.0%和6.3%增加到13.9%和11.4%, 而我国从2000-2008年, 花了8年时间, 从3.77%增加到12%左右,即我国的贷款增速超过这些国家； 我国贷款占价值比例为60%-80％, 与这些发达国家相类似； 我国和上海房产贷款几个重要特点 我国典型贷款年数20-25年, 与这些发达国家相类似； 2000年以来，个人房产消费贷款年均增长率在30%以上； 2004和2008以来同期增量不大，这意味着随着中央政府对房地产行业宏观调控的力度逐渐加大，个人房贷业务已经结束了2004年之前的爆发式增长，步入了平稳增长阶段。 上海2008年房产贷款占ＧＤＰ的32%。和国际平均水平包括同为亚洲国家的日本较接近 美国的房产贷款占ＧＤＰ比很高，也与次级债危机发生直接有关。 贷款资金种类 抵押贷款 再抵押贷款 重新筹资 等额还款方式和等额本金还款方式 存款等额冲减贷款 用自住房抵押换取养老保障 贷款要注意的几个方面 收入风险 利率风险 选择贷款银行 贷款中介公司 外资银行按揭贷款服务 房贷保险 房地产贷款银行的选择 要注意的方面包括： 贷款与房屋价值比例 利息率水平 贷款数额(商业公积金)和与贷款期 规定的月本金利息偿还额占收入的比例 抵押保险要求 提前付清贷款而交纳的罚金 付款方便度 再抵押贷款的可行性与成本 买房成本 土地是不再生资源 --- 中国谚语 Buy land – they have stopped making it 买土地，人们已不在生产它” --- 英国谚语 房产投资费用 房产投资是那种最初要有相对较大资本支出额的投资, 以及投资期内可能有不断上涨的运作费用并最终都会让买房人产生潜在利益的投资方式。 对买房人, 目前我国居民房产房产投资所花费的成本包括有：购房前期费用,房地产交易税费, 以及运作成本(包括以后将有的物业税)。 不可计量的支出（成本） 房产投资中也有许多不可估量的花费,这些是因为房产： 它并不是流动的资产，不可以立即转变为现金 它是不可分割的，而且很难将部分房转为现金 它常常需要由物业管理部门和/或业主任命的人来负责管理 它常常会因为一般维修成本的不充足而需要增加支出 它会随着不断变新的政府法律而变化，例如，会受到房东和租客法律条例及以后的物