技术商务标(天澜居).doc

“海昌生活城（天澜居）”项目 物业管理投标文件 （技术标、商务标） 编制日期：二0一四年五月 目 录 第一部分 技术部分 4 一、项目情况 4 二、项目分析 4 三、物业管理设想 5 （一）物业管理目标 5 （二）物业管理思路 7 （三）项目管理重点 11 （四）项目管理难点 13 四、物业管理方式 14 （一）管理模式 14 （二）各部门职责 16 （三）建立沟通协调机制 17 （四）业主满意程度分析 19 五、物业交付使用前物业管理 20 （一）前期介入 20 （二）入住阶段服务重点 22 六、内部装修的监管方案 26 （一）装修的现场组织工作 26 （二）违章装修的预防措施，认真执行双告知制度 26 （三）装修过程的监督管理 27 七、入住后物业管理 28 （一）公共秩序维护方案 28 （二）停车场管理服务标准 31 （三）设施设备维修养护方案 31 （四）保洁服务 37 （五）绿化养护标准 39 （六）综合管理服务标准 40 （七）宠物管理措施 41 （八）投诉管理 41 八、人员管理 44 （一）物业管理服务中心人员架构表 44 （二）主要人员素质要求与岗位时间安排 44 （三）各岗位职责 46 （四）人员招聘 50 （五）人员录用 51 （六）培训计划的方式及目标 52 （七）员工的管理与考核 54 九、规章制度及管理运作机制 54 （一）物业管理制度的建立 54 （二）档案的建立 57 （三）内部管理机制 59 十、财务管理 63 （一）财务管理工作模式、制度 63 （二）物业管理服务费的收取方式 65 十一、各类突发事件的应急预案 65 （一）紧急事态处理的目的 65 （二）紧急事态组织结构 65 （三）紧急事态处理流程 65 （四）紧急事态的内容及操作 67 十二、物资装备 73 （一）管理用房 73 （二）物资资源配置 73 十三、社区文化活动 75 第二部分 商务部分 77 一、测算依据： 77 二、物业管理服务费报价 78 三、物业管理服务费构成 79 四、 财务预算分析 85 五、 其他费用 85 （一）保洁拓荒 85 （二）前期介入费 85 （三）地下停车场（地下车库）管理费 86 （四）有偿服务收费明细表 86 第一部分 技术部分 一、项目情况 天澜居项目位于天津滨海新区响螺湾商务区西侧。物业类型：住宅、商业；本项目业态类型：住宅、商业；本项目坐落地址：天津市滨海新区中心商务区安阳道以北、万年桥北路以东； 本项目物业管理区域四至范围：东至迎达路、安阳里、坨地电信局；南至安阳道；西至万年桥北路；北至万顺道、安阳里、坨地电信局。 本项目总用地面积79570.45平方米，总建筑面积254430.74平方米，本项目建筑面积196902.74平方米。本项目的建筑密度为 20 ％；容积率 2.42 ；本项目内共含建筑物28幢。包括3层的多层住宅1栋；8层的中高层住宅4栋；20-40层的高层住宅12栋；1-2层的配套公建（商业）11栋。项目总户数为1833 户。绿化指标：绿化率 35％，绿地面积27849.66平方米； 本项目规划建设机动停车位1490个。包括地上停车位274 个，地下停车位1216个。 二、项目分析 项目周边配套齐全，设施完善。学校教育有：塘沽一幼、、塘沽盐场中学、塘沽一中 塘沽六中、塘沽二中、塘沽五中、宁波道小学、天津开发区职业技术学院、滨海职业学院、外国语学校、塘沽师范学校。周边医院有塘沽中医医院、塘沽第五中心医院。项目邻近银行有建设银行、农业银行、工商银行。商业设施齐全，紧邻响螺湾商务区、于家堡金融区、塘沽金街。休闲娱乐设施完备，周边有极地海洋馆、外滩公园、河滨公园等设施。 项目交通状况便捷，可乘坐轻轨9号线到洋货市场下车，再乘坐110，501路到坨地站下车即可。交通状况：三条高速路（津滨高速、京津塘一线、京津塘二线）一条快速路（天津大道）两条轨道交通（津滨轻轨、京津城际）。 （一）业主及服务需求的分析 鉴于该项目为高档住宅项目，我们在服务过程中既要针对不同的物业类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在整体服务标准、服务素质上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务提供方面的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作、生活环境、又要防止因此而可能产生的各类物业使用过程中相互之间的影响。 （二）未来业主的群体分析 通过对周边市场研究，我们对项目的业主构成进行如下初步预测： 1、居住地缘性客户——现居住位于项目附近的客户，这部分主要以现租赁房屋的客户为主，以拥有房屋产权的客户为辅； 2、工作地缘性客户——现工作位于响螺湾、中心商务区、临港工业区、塘沽区以及开发区的的客户，这部分客户月收入较高，工作稳定性较高，属于长期稳步升职加薪型工作； （