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一、中国养老地产内涵以及盈利模式类型 1.老年住宅市场类型 (1)政府福利型，主要由政府组织开发和经营管 理的社会福利性老年机构，属于传统的养老院与福利 院，如上海社会福利院。 (2)政府收益型，主要由政府相关部门联合组织 开发和经营，以出租形式收取一定费用的老年住宅形 式。从政府补贴和介入深度来分析，政府收益型又可 以具体分为公办民营和民办公助等形式，如北京会晨 老年公寓。从现有经营情况分析，政府福利型与收益 型老年住宅属于福利性和微利性，主要是满足政府和 中低端客户需求，有的甚至亏损经营。但是通过参与 政府福利型与收益型老年住宅.运营主体或投资性主 体在政府支持下获得微利，同时可提高社会美誉度和 品牌声誉，培育专业化服务能力。政府福利型与收益 型老年住宅也有满足高端客户成功的案例，如太申祥 和就采用了敬老院加俱乐部形式，在优质专业的延伸 性服务赚取高端客户收益。在机制设计上，注册由民 政局审核批准的非盈利性机构，享受政策补贴和接受 社会捐赠。盈利性投资性主体将主要人员成本和运 营成本转移到公益性机构。公益性机构保持盈亏平 衡和微利，盈利性主体获得一定的投资回报。 (3)企业盈利型(即养老地产)。由企业投资开发 建设及运营的单体、多体以及初级、中级或高级大型 老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。 具体又分为嵌入式老年公寓、老年社区和高端养老 养生综合体等不同规模和层级的养老地产。 2.养老地产盈利模式类型 养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土 地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关 键要素处理的差别，从而形成各具内涵的盈利模式。 按盈利模式分类，可以分为以下几种模式: (1)“全部出售”模式—养老概念住宅+超配套 设施。以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级 别配套并举。典型案例如东方太阳城。 (2)“销售+持有”模式—养老概念住宅+养老 地产。住宅销售与嵌入式老年公寓等养老配套设施 持有运营相结合。典型案例如北京太阳城。 (3)“会员制管理”模式—销售会籍。采取会员 制管理模式，出售长、短期会员卡，变相的“销售+持 有”模式。典型案例如上海亲和源老年社区。 (4)“只租不售”模式—医疗健康社区，全部持 有运营。只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别 对待，收取不同租金。典型案例如燕达国际健康城。 从对老年人提供的服务和运营管理的角度分析，国 内养老地产商业模式主要包括会员制养老模式、分时度 假养老模式、综合养老社区模式等。 1.会员制养老模式 会员制养老模式以上海亲和源老年社区为代表，基 本的商业模式是采取会员制。第一是让渡使用权的模 式，这一模式是将老年公寓的使用权让渡给老年人，而 产权保存在亲和源的开发者手中。该模式可以保障社区 管理的有效与有序性，提升服务的质量与水平;第二是 产权让渡模式，通过公寓产权的出让来满足传统的产权 思想，满足老年人的消费习惯，同时老人通过会员制的 安排仍然享受到亲和源系统的服务。 2.分时度假养老模式 分时度假养老模式以浙江城仙居为代表，公司在生 态良好、风景优美的村落与村民签订协议，由公司出资 并按统一标准对他们的住房进行改建装修，开发公司享 有部分房间30年的使用权和经营权。该模式借鉴分时度 假旅游及异地养老模式，把房地产、酒店、旅游、养老 产业结合的商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资 源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 3.综合养老社区模式 综合养老社区模式以北京太阳城为代表，北京太阳 城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身， 为老年人制定了全程化的养老服务模式。 “9073”养老模式，即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区组织提供的各种专业化服务实现社区照料养老，3%的老年人通过入住养老机构实现集中养老。 朱中一强调，养老地产模式的创新探索必须和我国“9073”养老规划保持一致，对此他提出了六种未来可持续发展的养老地产模式:第一种是要完善居家养老服务，在社区中需具备一定的能够供老年人活动的空问、参数和医疗服务条件，完善居家服务无障碍设施改造。第二种是可持续照料的退体社区，指专门供退体老人居住的，养老服务设施和养老场所齐全并能为之提供服务的，满足刚需、孤寡老人需求的社区。第三种是全龄化社区，即在小区中建设一定比例的老年公寓，规模较大的还需要配套医院，全龄化社区模式的优势将在未来逐步凸显。第四种是轻养老机构，类似北京寸草春晖养老护理机构中推出的挂钩医院服务于全社区老人的养老地产模式。第五种是医疗机构和养老机构相结合的养老模式，该模式要求有条件的医疗机构