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新华信托?萧山土储蜀山街道越寨村土地收益权投资 单一资金信托计划 可行性研究报告 财富管理中心二○一三年六月 一、信托基本要素 1、信托名称：新华信托·萧山土储蜀山街道越寨村土地收益权投资单一资金信托计划 2、受托人：新华信托股份有限公司（简称“新华信托”或“受托人”） 3、项目公司：杭州市萧山区土地储备中心（简称“萧山土储”或“项目公司”） 4、信托规模：40000万元 5、信托期限：3年，满32个月可提前结束 6、信托报酬：0.15%/年，信托生效后由项目公司一次性支付 7、预期信托收益：7%/年，信托生效后由项目公司按季支付 8、信托保管费：O.05 %/年，信托生效后由项目公司向受托人一次性支付，并由受托人向托管银行支付。 9、信托本金支付：信托期满时一次性返还信托本金。 二、信托资金运用与管理 单一委托人浙商证券股份有限责任公司根据其投资需求，以其“XXXXX定向资产管理计划”资金委托我公司设立单一资金信托。受托人将40000万元信托资金用以受让萧山土储所拥有的蜀山街道越寨村127.65亩土地收益权。萧山土储将该笔资金用于萧山区蜀山街道土地的收储项目。信托期限内，新华信托以其收到的40000万支付的金额为限，向委托人分配信托收益及信托本金。 萧山土储拟提供位于蜀山街道越寨村127.65亩的土地使用权进行抵押担保，抵押物价值109396万元，抵押率不超过40%（若信托成立后置换抵押物，同样将确保抵押率不超过40%）。 交易结构图： 三、项目公司情况介绍 （一）基本情况 杭州市萧山区土地储备中心（杭州市萧山区土地整理中心）成立于1999年4月13日，法定代表人：吴传林，开办资金475万元，注册地址为浙江省杭州市萧山区北干街道育才北路508号，与杭州市国土资源局萧山分局在同一幢大楼内办公。中心是接受杭州市萧山区人民政府委托，实施土地征用、收购、储备、出让前期开发准备工作的指定机构，隶属于杭州市国土资源局萧山分局，并接受萧山区土地收购储备管理委员会的领导和监管。 项目公司主要职能是受托于萧山区政府，在区土地收购储备管理委员会和国土萧山分局的领导下，代表区政府实施土地征用、收购、储备和出让前期开发准备工作的指定机构，其主要职责包括： （1）在区土地收购储备管理委员会和国土萧山分局的领导下，根据区政府提出的土地收购储备要求，制定年度经营性土地收购储备计划和供应计划； （2）根据土地利用总体规划和城市规划，对存量土地和增量土地，按有关规定以收购、收回、置换等方式进行土地储备； （3）管理和运作进入储备的土地，增加土地收益； （4）代表区政府与镇街、拆迁主体签订土地征收、拆迁补偿协议和预出让地块的前期开发整理、改造工作协议； （5）多渠道、多途径筹措资金，完成年度收购储备计划； （6）完成储备土地的资金测算平衡和出让前期准备工作； （7）完成区政府交办的其它任务。 2、运作步骤： 根据《杭州市萧山区人民政府关于进一步健全萧山区土地收购储备机制的通知》（萧政发[2005]157号）明确：中心代表区政府对土地进行收购、储备和出让前期准备。 （1）收购。依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征收、收回、收购的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，对企业因产业结构调整以及其它原因需盘活的存量土地，按区政府有关规定统一收购。 （2）储备。通过上述各类途径获得的土地进入土地储备库后，应尽快完成出让的前期工作或进行前期经营。根据区域规划和土地出让计划，加快对部份地块区外道路、绿化等市政基础设施建设，通过“多通一平”等前期开发整理，使地块具备出让条件。 （3）出让。进入区政府土地储备库的土地，其来源无论是一级市场还是二级、三级市场，在出让时均视作一级市场行为，纳入土地年度供应计划，在收购储备机构做好出让前期准备工作后，由国土萧山分局进行出让或以租赁方式进入市场。 3、操作程序： （1）收购征收。由中心按年度收购计划，经批准对指定地块进行收购征收，并签订土地补偿和收购协议，经国土萧山分局依法办理用地登记手续，核发土地使用权证。收购完成后，该土地纳入政府土地储备系统。 （2）资金运作。区财政注入1亿元人民币作为区土地储备中心的注册资金，区土地储备中心在资金运作中碰到困难时，区财政积极给予调剂支持，有关金融机构根据土地收购进展情况，及时提供与土地收购相适应的银行贷款。收储土地应尽量缩短储备期，严防储备土地闲置时间过长，以减小风险， 防止经营性亏损。 （3）土地储备。在土地储备期间，由中心可对有条件的储备土地及物业进行经营。政府储备土地经地价评估，可进行抵押贷款支付部分土地收购资金。 （4）土地出让。在土地储备期间，当地块规划条件和出让时机成熟时，由区土地储备中心向区发改局申请立项，区建设局定