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房地产信托分析报告 金融市场部：江琳、田雨、雷东 赵忠武、龚本顺 房地产信托的简介 一、房地产信托概念、分类（结构）、特点 二、目前的现状（资金规模、占比,信托产品的收益率、规模、结构等） 房地产信托概念 房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 3、混合型信托融资模式（夹层融资型） 1、贷款型信托融资模式 2、股权型信托融资模式 4、财产受益型信托融资模式 房地产信托分类（结构） 房地产信托融资方式一览图 2010年各季度房地产信托的规模及其在信托总额中的占比情况 目前的现状 当前实际发行的房地产信托产品——以中诚信托为例 项目名称 类型 是否结构化 规模（亿元） 收益率 期限 总额 优先 一般 配资比例 托隆利1号 股权 是 9.15 5 4.15 1.2048 8.5%-11.2% 24个月 上海盛众 混合 是 9.39 5 4.3855 1.1401 9%/9.5%/10% 29个月 杭州野风富阳项目 混合 是 7.0644 5 2.0644 2.422 8.5%/9.5%/10%/10.5%/11% 24个月 勤诚达贷款 贷款 否 2 　 　 　 9%/10%/10.5%/11.2% 24个月 苏州融邦投资 混合 是 3.4 1.7 1.7 1 按信托合同约定 24个月 重庆远展投资 混合 是 7.2515 3 4 0.8129 8.5%9.5%10% 2年 华业股票收益权 收益权 非 4 　 　 　 7.0%/8.0% 12个月 大连张前路 混合 是 4.6 3.4 1.2 2.8333 8.8%/9.5%/9.7%/10%/10.5%/ 21个月 天津亿城 混合 　 12.507 8.507 4 2.1268 　 　 大连永欣 贷款 非 4 　 　 　 8.5%/9.5%/10% 27个月 大连海孚 混合 是 6.1333 4.5 1.6333 2.7552 　 27个月 政策法规 一、2010年2月——《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》要点： （1）要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件 （2）要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 二、2010年11月——《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》 要点：对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况 1、货币政策调控 2、房地产行业调控 3、对房地产开发的影响 宏观背景 1 、货币政策调控 2、最近几年存款准备金率调整历程 3 、货币存量同比增长率 1、最近几年存贷款基准利率调整历程 2、房地产行业调控 （1）新国十条 （2）国八条 （3）近期各省市推出的住房限购政策 3、对房地产开发的影响 （1）银行向房地产开发商的融资无疑会收窄， （2）房地产开发商向银行融资的成本会上升， （3）由于对房地产行业的调控会延长消费者的观望时间，地产开发商资金回笼压力变大。 合同解析 一 合同关联方 二 合作开发的基本框架 三 信托计划的基本内容 四 股权购买选择权 五 风险控制与监管 一． 合同关联方 1. 合作方是一家在中国登记设立并有效存续的企业法人，一般是房地产公司，并且目前持有项目子公司100%的股权。 2. 项目公司是一家在中国登记设立并有效存续的企业法人，项目公司合法取得国有建设用地使用权，基本为房地产母公司以抵押担保形式参与到子公司，从事某块地产项目的开发建设。 3. 信托公司 二 合作开发的基本框架 三 信托计划的基本内容 1.资金规模和结构 2.信托单位认购流程 3.信托计划的费用承担 优先级信托单位 次级信托单位 优先级信托 次级信托 信托报酬 保管费 四 股权购买选择权 合作方或其指定第三方选择行权： 1.时间 2.要求 3.行权价格 4.行权程序 5.收益分配 合作方选择不行权: 判断依据：在信托计划成立满两年之日，受托人仍未收到购买权人支付的购买价款的，即视为购买权人放弃行使股权购买选择权。 信托计划退出方式： （1）按协议约定接管项目公司的经营管理; （2）销售项目公司分配项目公司税后利