《哈尔滨#8226;力合投资尽职调查》.docVIP

中融国际信托有限公司 中融-【哈尔滨·力合投资】项目 尽职调查报告 （报告完成日期：2010-6-30 ） 经办业务部门：中融国际信托有限公司 金融市场部  声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日  目 录 1 项目背景与交易结构概述 4 1.1 项目背景 4 1.2 交易结构概述 4 2 融资人资信情况 5 2.1 融资公司基本情况 5 2.2 融资公司税收政策 7 2.3 融资公司经营情况 8 2.4 融资人财务状况 8 2.5 融资人银行贷款及对外担保情况 9 3 项目概况和建设情况 10 3.1 项目基本情况 10 3.2 项目建设实施进度 12 3.3 项目的设计、施工、监理情况 13 4 项目市场情况 14 4.1 项目投资环境 14 4.2 房地产市场分析 17 4.3 项目区域及其市场分析 27 4.4 项目租售情况预测 30 5 项目财务效益评估 31 5.1 房地产项目总投资预测 31 5.2 项目资金来源情况 31 5.3 项目利润分析 32 5.4 项目有关财务效益指标 32 5.5 项目还款来源 33 5.6 项目销售率盈亏平衡点 34 6 信托方案与风险防范措施 34 6.1 交易结构安排及信托计划摘要 34 7 信托公司本项目议价能力及收益预测 36 8 意见及建议 36 9 项目资料 36  项目背景与交易结构概述 项目背景 本房地产集合资金信托计划拟投资于（以下简称“”）用于开发。 本次拟融资万元为完成本次投资，中融信托拟成立信托计划，年；其中优先级资金万元，由中融信托募集；次级由；进行增资扩股，其中万元用于土地出让金； 信托，享有股权的选择权股权次级受益人 信托产品交易要素 投资方式：股权投资 信托规模：16000万元人民币 融资总成本：30%/年 信托报酬：1%/年 财务顾问费：19.9%/年（前端收取) 优先级受益人收益：9%/年 融资人要求信托资金到位时间：2010年7月份 信托期限：1年 项目发行计划： 项目现状 项目地块于2010年6月25日进行公告，力合投资能够在2010年7月底取得该宗土地。 项目总投资及资金来源 项目总投资共58321.92 万元： 序号 项目 金额（万元） 比例(%) 1 自筹资金 6000.00 10.29% 2 信托计划投资额 10000.00 17.15% 2 银行贷款 5000.00 8.57% 3 部分销售收入 37321.92 63.99% 4 总投资 58321.92 100.00% 融资人资信情况 融资公司基本情况 融资公司情况 融资公司 哈尔滨市力合投资有限公司 住所 哈尔滨市南岗区教化街-83号1层20号 法定代表人 由文成 企业类型 有限责任公司（自然人投资或控股） 注册资本 贰千万元 实收资本 贰千万元 成立日期 2010年2月4日 经营范围 对房地产业、制造业、建筑业、采矿业等进行投资与管理 净资产状况 1997.43万元（截止2010年5月31日，未经审计） 房地产开发资质 取得土地后可取得开发资质 其他情况 力合投资成立于2010年2月4日，是专门为哈西项目开发成立的项目公司，公司目前经营范围为对房地产业、制造业、建筑业、采矿业、旅游业、农业、批发和零售业、住宿和餐饮业进行投资与管理。待项目土地取得后，将转为房地产开发公司，可取得相应开发资质。 公司目前的股权结构如下： 姓名 出资方式 出资额 出资时间 出资比例 李建 货币 900万元 2010年2月3日 45% 杨宝山 货币 900万元 2010年2月3日 45% 由文成 货币 200万元 2010年2月3日 10% 控股股东情况简介 姓名 由文成 国籍 中国 性别 男 出生日期 1961年2月 学历 大专 专业 职称 职务 董事 任职时间