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王忠民：什么是信托 房地产信托如何创新发展？ ? ? ? 焦点房地产网 ? ? 2005-11-7 8:35:16 　　【王忠民】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，早上好！谢谢主持人给我们这一次机会，我很少在论坛上面发言，讲得不好的地方请大家包含，主办方给我定 了一个题目，叫“房地产信托如何健康发展”这个题目涉及的面很广，所以这么短的时间很难讲得全，昨天听了一些专家精彩的演讲，使我们学到了很多的东西，我 在这想简要的谈一下我对房地产信托属于房地产金融的一部分 。 　 　房地产金融大家可能有不同的认识，但是我认为，大家谈的房地产严格的来讲应该叫做“房地产营造业”，房地产金融是为营造业服务的。我们国家房地产金融碰 到的问题跟我们国家金融界的金融结构是一个同样的问题，我认为是一个直接融资和间接融资比例失调的问题。什么是间接融资和直接融资呢？我在下面接触的一些 朋友，大家认识好像还不是很明确，但是做金融的有它非常明确的定义。在现在我们融资方向上，银行贷款就属于间接融资，这个融资是指投资人和直接运用人中间 是由金融机构隔断的。在我们国家整个金融资产中贷款占了绝对量，我们整个国民经济的发展都是靠间接融资的方式来支撑，银行对存款人保本保息，贷款所带来的 风险由银行自己来承担，这个也是我们国家的银行不断的有不良资产在产生，大家这几年谈的最多是银行不良资产的处置怎么解决，大家知道剥离了好几次，仍然有 不良资产产生，虽然银行业的改革比例在不断的下降，我个人认为如果金融机构，这种间接融资的方式支撑整个国民经济的结构，这种结构不改变，不良资产会大量 的产生，我在很多场合也表明过我的观点，我们知道银行在运作过程中有各种各样的风险，假如我们向做数学公式一样把道德风险、操作风险设定为零，看看我们的 目前结构会不会银行还会产生不良资产，我认为还会产生，假如我们这两个风险都设定为零，由于它承担了整个社会的绝大部分的资金的需求，那么它看市场的变化 最多看五年，十年就有点危险了，在这种结构下这种风险会产生的，怎么解决这个问题呢？我认为只有大量的发展直接融资，调整结构比例，才能够减少银行不良资 产的产生。 　　什么是直接融资呢？比如股票是直接融资，因为投资者承担了企业发展过程中的市场风险，那么企业证券是直接融资，这个不 言而喻了，买证券的人直接承受企业的市场风险，基金也是属于直接融资，基金单位的购买人它也是承受了基金在运作过程中的市场风险，信托产品实际上也是直接 融资产生的一部分，我觉得只有在市场直接子产品的丰富的发展来调整我们整个金融的结构，才能够避免金融界的不良资产的风险。那么房地产金融，实际上也是这 么一个问题。昨天会上专家都谈到了，房地产现在主要还是整个的投资的全过程主要是靠银行贷款在支撑，所以房地产金融目前的问题生产跟我们整个金融结构的问 题是一样的。特点也有，房地产由于它资金需求量大，周转期长，那么在整个金融资产中，大家也可以看到它所占的比重也很大，所以我认为房地产金融是一个独特 的领域，金融应该围绕房地产产业运作的规律来调整为这个产业服务的产品、制度安排。那么在这个里面，我的看法是，我认为信托制度的安排为房地产直接融资提 供了一个制度的基础。我们在信托职业过程中我们接触到房地产业很多的朋友，接触到社会上很多需要融资、理财的，大家应该说对信托有一些模糊的认识，我想借 这个机会说明一些信托制度的安排。 　　信托这个制度简单的讲就是财产的持有人，不管你是不动产也好，动产也好，资金也好，基于对受托 人的信任，把财产交给他，受托人以自己的名义来运用，取得的收益按照委托人的意愿，分配给收益人。是这么一个制度安排，在这个制度安排里头，信托财产独立 于受托人的财产，也独立于委托人的财产和收益人的财产。实际上这个制度安排涉及的领域在直接融资领域里头，可以说还很快大一部分产品是属于安排信托制度安 排的产品，比如大家最熟悉的证券投资基金，整个制度的安排实际上也是信托制度的安排，我们现在信托公司做的是严格按照信托制度安排，证券投资基金也是信托 业务。最近公布的银行个人理财业务实际上也是信业务，证券公司做的委托理财业务基本原来也是信托制度的安排。最近大家谈的最高的就是企业年金基金的管理， 劳动和社会保障部也是采用了信托制度的安排，对于信托制度的安排，它的好处，主要是财产的独立性，这个财产最终收益人他只对财产的市场风险负责，他不会由 于参与者的其他风险而涉及到自己财产的风险，所以房地产信托也是在这么一个制度安排下所产生的。 　　那么房地产信托它的出现也是近几 年主持人提到的，人民银行121文件出台后，正好也是信托投资公司经过五次整顿后重新执业的机会，信托公司在121宏观调控下所造成的好的项目，他也有一 些负面影响，他拿不到资金，因为一些历史的原因，我就不详细论述了