《房地产投资信托基金》.docVIP

房地产融资新模式 —-- 房地产投资信托基金 北京建筑工程学院经济与管理工程学院基础教学部 肖洋 我国的房地产业正蓬勃发展。作为我国国民经济的支柱型产业，房地产业的稳定发展对整个国民经济的健康发展具有至关重要的作用。然而，传统的房地产开发投资过分依赖于商业银行体系。这种房地产融资方式已经让政府和社会各界越来越关注可能由于房地产泡沫或房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。因此，需要通过金融创新来拓宽房地产融资渠道。房地产投资信托基金就是一种新型的房地产融资模式。 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）作为一种房地产融资工具，是指在交易所上市、专门从事房地产经营活动的集合信托投资计划。通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并且委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理。 近年来房地产投资信托基金在国外已被广泛采用。房地产投资信托基金是国外成熟资本市场上重要的投资工具，是机构和个人投资者投资房地产的优先选择。目前，欧洲、美洲、亚洲的许多国家都已有房地产投资信托基金成功上市。特别是在美国，REITs的收益率由于高于投资政府债券等固定收益债券的收益率受到投资者的青睐。 一、房地产投资信托基金的投资特性 相对于其他房地产融资方式而言，房地产投资信托基金具有如下特点： 1 投资房地产，提供稳定的收益预期房地产投资信托基金通常投资目标清楚、针对性强，主要着眼于投资房地产，为投资者提供了稳定的收益预期。房地产投资信托基金的资产与收入构成中房地产资产与收入必须占有相当大的比重。如美国的房地产基金就规定，总资产中必须至少有75%投资于与房地产有关的业务,如房地产运营、房屋抵押贷款、对其他房地产投资信托基金的投资；房地产投资信托基金的总收入中至少应有75%的来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入及出售物业的利润。应纳税收入的绝大部分分配给投资者房地产投资信托基金通常将应纳税收入的绝大部分分配给投资者，股息分派比率通常高达90％以上。根据美国房地产信托协会的统计，在2003年有立法的15个国家中，12个国家对基金的分红有明确要求，其中有个明确规定分红率必须超过90％。分红率超过90％在税务征收上优惠在大部分国家，如澳洲和美国，房地产投资信托基金所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税，只会在个人层面被征税。在香港，因为税制较低，所以虽然个人所得税没有免除，但基金本身的所得税也是免税。税收的优惠是各国房地产投资信托基金的共同特征和发展的基本动因。机构投资者可以认购的合法产品房地产投资信托基金得到机构投资者特别是证券投资基金和养老金的关注与参与。房地产投资信托基金各国均出台具体的法规，将房地产基金作为机构投资者可以认购的合法产品房地产基金与固定收入投资工具相比，收益率要高出，并且稳定性也不错,因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的资产配置对象。此外房地产投资信托基金与证券市场的低相关性，也使得投资者将该产品作为降低证券市场投资波幅的途径。对借贷比例与投资有严格的限制为了确保房地产基金的投资风格，各国对房地产基金的投资有严格的要求。通常要求投资必须按照基金合同认真执行。香港房地产投资信托基金守则规定，基金资金用途为某一类型的房地产，基金必须将70％的资金按规定投放。为加强基金的风险控制，各国规定基金不得将大量的资金投资于房地产开发。即使从事开发,也是自己开发完后,自己经营和管理,并不出售物业。作为一个综合性金融机构的荷兰ING不是一个独立的开发商。在其管理的房地产投资信托基金中，ING房地产分三个范围，投资长期持有，获取租金，投资占业务的62%，贷款融资是33%，房地产开发仅占5%。借贷比例与投资的严格限制房地产基金 4