《物业管理一本制度与政策第二章物业管理服务》.docVIP

第二章物业管理服务 第一节物业管理服务的特点和内容 1、物业管理服务的特点：物业管理服务的公共性和综合性；物业管理服务受益主体（业主）的广泛性和差异性；物业管理服务的的及时性和无形性；物业管理服务的持续性和长期性。 2、物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。 3、物业管理服务的主要内容：1）房屋共用部分的维修、养护与管理；2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；6）物业装饰装修管理服务；7）物业档案资料的管理；8）专项维修资金的代管服务。 4、物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务（物），物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对每一个业主而言，根据物业服务合同向搜的服务是统一的。 5、物业提供合同以外的特约服务项目，称为有偿服务。 6、合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业，签订委托合同，约定双方权利和义务。该委托合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。 7、2004年，中国物业委员会颁发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），标准分三级，一级为最高。（P38-45） 服务标准 一级 二级 三级 服务电话公示 24小时 16小时 8小时 急修 30分钟 1小时 按约定 每年满意度调查 80% 75% 70% 单元门巡查 一日一次 三日一次 七日一次 电梯运行时间 24小时 6-24时 6-24时 路灯及楼道灯完好率 95% 90% 80% 重点区域/部位 一小时一次 两小时一次 三小时一次 雨污井检查 一月一次 三月一次 六月一次 化粪池清掏 半年一次 一年一次 一年一次 垃圾清运 一日两次 一日一次 一日一次 第二节物业服务收费 1、条例四十一条，规定物业收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 2、砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命周期为1:1，商品房价格与维修养护管理费的比例为1:0.7。 3、2004年10月，发改委及建设部颁布《物业服务收费明码标价规定》。要求物业服务收费与服务水平相适应，业主花钱买服务必须公平合理，符合等价交换原则，提供的服务质量必须货真价实。 4、等价交换是商品交换的基本原则，提高价质相符是环节物业管理矛盾的根本所在。 5、物业服务收费管理内容:物业服务收费定价形式；物业服务收费形式与成本构成；物业管理服务的成本构成；物业服务费的缴纳和督促；代收代交费用。 6、《价格法》规定了三种定价形式：政府定价；政府指导价（住宅小区适用）；市场调节价（非住宅适用）。高档公寓、别墅和非住宅的物业管理收费管理，由业主和物业管理企业根据不同的服务项目和标准协商议定的。 7、政府定价方式管理物业服务收费，存在的弊端有：不利于物业管理企业提高服务质量；制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；因定价标准不客观产生了大量矛盾；政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。 8、物业服务收费的形式有包干制和酬金制。包干制是我国住宅物业收费普遍的形式。酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业。多用于非住宅物业。 9、物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 10、物业企业应当每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。 11、物业成本包含员工工资，但不包括管理层工资。 共用部分——小区内业主使用，公用部分——小区级社会来人共用、 12、对于欠费业主，业主委员会应当督促，物业也可依法追缴。 13、水电气暖物业不是合同的当事人，没有义务向公共事业单位支付这些费用。上述企业每次均向每一个业主收费，会导致成本增高，双方均无益处。 第三节物业服务合同 1、物业管理企业与业主双方签订物业服务合同。物业管理合同是法律依据。合同是否依法制定，合同内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护各方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。物业合同属于民事合同的范畴。 2、《条例》出台前，物业服务合同称之为“物业管理合同”和“物业管理服务合同”。 3、物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求。 4、物业管理合同属于合同法上无名合同范畴（是一种独立的合同类型）。 5、物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又具有自身特征而独立与委托合同。 6、物业服务合同的主要内容：物业管理项目；物业服务质量；物业服务费用；双方的权力和义务；专项维修基金的管理与使用；物业管理用房；合同期限；违约责任。 7、物业管理合同属于较长期限内履行的合同。 8、物业服务合同终止时，业主大会选聘新物业管理企业，物业管理企业之间应当做好交接工作。