资产评估理论与实务 作者 宋传联 ZCPG第五章.ppt

第五章 房地产的评估 宋传联 第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 （一）关于土地的几个概念 1、什么是土地 2、土地的自然供给 3、土地的经济供给 4、不动产 （二）土地的特性 1、土地的自然特性 2、土地的经济特性 二、土地使用权 （一）土地使用权的含义 （二）土地使用权出让 （三）土地使用权转让 （四）土地使用权出租 （五）土地使用权抵押 （六）土地使用权的续期 三、房地产的特性 （一）房地产位置的固定性 （二）房地产供求的区域性 （三）房地产使用的长期性 （四）房地产投资的大量性 三、房地产的特性 （五）房地产具有保值增值趋势 （六）房地产投资具有风险性 （七）房地产的难以变现性 （八）房地产的政策限制性 四、房地产评估的原则 （一）合法原则 （二）最有效使用原则 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的分类 （一）按照评估目的不同划分 （二）按房地产的实物形态划分 二、关于地价的几个重要概念 （一）基准地价 （二）标定地价 （三）交易底价 （四）市场交易价 （五）课税价格 （六）楼面地价 （七）公告地价 二、房地产价值的特征? （一）房地产价值是权益价值 （二）房地产价值与用途相关 （三）房地产价值具有个别性 （四）房地产价值具有可比性 三、影响房地产价格的因素 （一）影响房地产价格的普遍因素 1、社会因素 2、经济因素 3、行政因素 4、心理因素 （二）区域因素 （1）商服繁华程度 （2）道路通达因素 （3）交通便捷度 （4）城市设施状况因素 （三）个别因素 1、影响土地价值的个别因素 （1）区位因素 （2）面积、宽度、深度因素 （3）形状因素 （4）地力、地形、地势、地质因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 2、影响建筑物价值的个别因素 （1）面积、结构、材料 （2）设计、设备是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境相协调 第三节 房地产评估的收益法 一、收益法的适用范围 收益法适用于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估则不适用 二、房地产评估收益法有关指标的确定 （一）纯收益的确定 （二）资本化率的确定 （三）收益期限的确定 三、收益法评估房地产的具体应用 （一）评估房地合在一起的房地产价值 （二）单独评估土地的价值 （三）单独评估建筑物的价值 第四节 房地产评估的市场法 一、市场法的适用范围 在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1、没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区； 2、对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等； 3、对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等； 4、风景名胜区土地； 5、图书馆、体育馆、学校用地等。 第五节 房地产评估的成本法 一、成本法的适用范围 成本法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园、政府办公楼、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、新开发地等公共建筑、公益设施等特殊性的房地产估价也比较适用。 二、土地评估的成本法 （一）计算公式 （二）计算土地取得费用 （三）计算土地开发费用 （四）计算投资利息 （五）计算投资利润 （六）计算各种税费 （七）计算土地增值收益 三、房地产评估的成本法 （一）新建房地产评估的成本法 1、计算公式 2、土地取得费 3、房地产开发成本 4、管理费用 5、开发商的合理利润 6、资金成本 7、销售税费 （二）旧建筑物评估的成本法 旧建筑物评估的成本法是在新建房地产的基础上扣除各项贬值。关于房地产的贬值，目前一般认为房地产的实体使用强度是均匀的，因此，可以按直线法计算房地产的实体性贬值。但事实上房地产也存在功能性贬值和经济性贬值。 第六节 建筑物评估的假设开发法 一、基本思路 假设开发法，又称为倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的预期收益，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法 二、适用范围 1、待开发土地的评估。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专用费等； 2、将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。 3、待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包括拆迁费用 三、计算公式 （1）建成后的房地产用于出售 （2）建成后的房地产用于出租 第七节 房地产评估的基准地价修正系数法 一、基准地价修正系数法的基本思路及适用范围 （一）基准地价修正系数法的基本思路 （