律师制度 作者 田文昌 第二十章 律师房地产业务.pptVIP

第二十章 律师房地产业务 本章重点 第一节 房地产法制的历史演变与我国的现状 第二节 房地产项目开发建设中的法律服务 第三节 商品房交易中的法律服务 第四节 房屋拆迁中的法律服务 本章重点 1、房地产项目开发建设中的法律服务 2、商品房交易中的法律服务 3、房屋拆迁中的法律服务 第一节 房地产法制的历史演变与我国的现状 一、古代的房地产法规 我国完整保存下来的第一部封建成文法典《唐律》，以及后来的《宋律》、《明律》、《清律》都有土地房产方面的法律规定。但是，由于我国古代没有律师制度，因此也当然谈不上律师为房地产交易提供法律服务了。 二、现代发达国家及地区的房地产法制 第二次世界大战后，很多西方国家都进一步加强了对房地产业管理的立法。二战后，房地产业的各个方面都存在律师的介入已经成为一种惯例，为房地产业提供的各类法律服务已经占到了西方律师法律服务业务的一半以上。 其中，香港律师在房地产业中的作用就很有代表性。香港是一个法治社会，有关房地产方面的法律相当健全，律师在这个领域所起的作用是不言而喻的。香港寸土寸金，物业价值非常高，发达的房地产业成为香港律师业的最大财源，律师收费的80％来自与物业相关的领域。需要特别指出的是，相关律师的上述作用主要表现在房地产转让这一环节上。根据香港《物业转让条例》及地产交易规则，地产转让必须委托律师办理法律手续；同时，律师的介入又使地产交易人的权益得以保障，使地产交易更加有序。所以，在香港，律师与房地产交易的关系可谓水乳交融。 三、我国的房地产法制 (一)旧中国房地产法制状况 (二)建国后至改革开放之前的房地产法制状况 由于这一阶段实行计划经济体制，房屋和土地交易受到限制，基本上不存在真正意义上的房地产业，在加上律师制度还不完善，自然也不存在真正意义上的律师提供的房地产法律服务。 (三)改革开放后的房地产法制状况 党的十一届三中全会以后，我国进入改革开放的历史发展新时期。这一时期，随着社会主义市场经济的建立和高速发展，我国的房地产业也蓬勃发展起来，成为重要的支柱产业之一；同时，房地产管理工作受到高度的重视，房地产立法工作也随之进入了一个新阶段，房地产立法逐步受到了重视，自20世纪80年代以来，全国颁布了大量的房地产法规，各省、自治区、直辖市等地方也制定了自己的房地产经营管理的法规。尤其是，近两年，为规范房地产业的经营行为、调节房地产价格，出台了一系列的相关法规、政策。 现在房地产方面的法律服务也已经成为我国律师的主要业务之一。我国律师为房地产业提供的法律服务与发达国家律师提供的同类服务在内容与形式上都没有本质差异，只是在广度和深度上有所欠缺，下面本书将根据房地产开发的不同阶段来具体讲述我国律师提供的房地产相关法律服务。 第二节 房地产项目开发建设中的法律服务 一、律师为房地产开发企业提供的法律服务 房地产律师为开发商提供法律服务的范围一般根据开发商的需求议定，针对不同的服务阶段，律师服务的内容各有侧重。根据房地产开发项目的流程及特点，律师为房地产开发企业提供的法律服务包括但不限于以下内容： (一)项目筹备中的法律服务 1.协助审查项目可行性研究的法律风险。协助审查项目可行性研究的法律风险是房地产律师的重要工作。对项目可行性法律风险的评估主要包括对以下几方面的审查：（1）项目审批、核准、备案审查。 （2）项目环境评估审查。 （3）项目用地合法审查。 2.协助组建项目开发公司。房地产企业在开发建设房地产项目时，往往采取控股项目开发公司的方式来进行特定项目的运营，因此组建项目开发公司是项目筹备阶段的首要工作之一。控股项目开发公司的方式有两种：①自己成立项目开发公司；②收购目标项目开发公司的股权。在第一种情况下，律师需要协助出资人起草组建项目公司需要的合同、章程等法律文件，并对不同性质股东的出资方式、股权设置等提供法律意见。在第二种方式中，需要律师提供的法律服务包括参与股权转让谈判、审查股权转让协议、评估收购风险等。 在参与股权转让谈判、审查股权转让协议时，要着重审查以下几个方面的内容： （1）股权是否被质押或设定其他权利。股权未设定其他权利是合法受让股权的前提，因此，应在协议中由出让方对此作出承诺，并尽可能设定担保条款。 （2）股权转让前的公司的资产负债状况。股权转让协议中应明确公司的资产负债状况，由出让方对此作出承诺，明确协议未列明的债权债务一律由出让方承担，并尽可能设定担保条款。 （3）付款安排。付款是各方风险变化的最明显的指标，股权转让协议中，应尽量