个人理财 工业和信息化普通高等教育“十二五”规划教材立项项目 作者 吴清泉 陈丽虹 周莉 南旭光 第8讲.pptVIP

个人理财 导入案例： 2012年重庆春交会：是谁在买房？ “最强劲的购买力”——刚需置业者 “首改型”购房者希望房价再降降 个人不动产投资——内容提要 8.1 不动产投资概述 房地产含义及特点 房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 （1）区位固定性 （2）形态异质性 （3）使用耐久性 （4）供给有限性 （5）投资与消费双重性 （6）高价值性 8.1 不动产投资概述 房地产的类型 8.1 不动产投资概述 如何描述房地产 位置（坐落）、四至、形状 面积大小 建筑物层数和高 建筑结构、建筑装修、附属设备 建筑物的建成年月、建筑质量 建筑外观及平面格局 房地产产权状况 土地的地质基础状况等 8.1 不动产投资概述 8.1 不动产投资概述 （1）选择自己熟悉的、有一定经验的房地产类型进行投资 （2）充分估计自己的财务状况和融资能力 （3）对拟投资项目作充分的投资可行性研究（4）选择具有良好信誉及同类型房地产销售经验的代理人或代理机构 （5）聘请专业人员进行咨询分析和把关 8.1 不动产投资概述 总支付＝总房价?+?各项税费?+?装修费 总房价＝首付款能力＋家庭月收入的30%× 量力而行，不盲目追求“一步到位” 8.1 不动产投资概述 楼盘信息收集 实地考察楼盘 对开发商进行调查 选择贷款方式 签订购房合同 收房 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 房地产价格的影响因素 房地产价格主要包括土地价格和建筑物价格 影响城市土地价格的因素 （1）一般因素 ① 社会因素 ② 经济因素 ③ 制度及政策因素 （2）区域因素 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 房地产价格的影响因素 影响建筑物价格的因素 （1）建筑构造、功能设计、施工质量等 （2）建筑物的规模及高度 （3）建筑物的用途 （4）建筑物所在地区 （5）物价水平 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 房地产估价方法 1．市场比较法（最重要、最常用的方法之一） 将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 房地产估价方法 1．市场比较法 估价步骤 ① 搜集大量的房地产市场交易实例资料 ② 选取最符合条件的交易实例为比较实例 ③ 建立价格可比基础 ④ 进行交易情况、交易日期、区位因素修正 ⑤进行个别因素修正 ⑥ 确定比准价格 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 房地产估价方法 2．成本逼近法 以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法 一般适用于：新开发土地的价格评估 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 房地产估价方法 3．收益法（常用的方法之一 ） 本质：以房地产的预期收益能力为依据，估计房地产当前的价格 无法准确评估非收益性房地产的价值以及房地产的非货币性收益 8.2 房地产价格的影响因素和估价方法 房地产估价方法 3．收益法（常用的方法之一 ） 步骤： 搜集有关估价对象相关资料 估算估价对象预期每年的潜在毛收入 估算每年的有效毛收入 估算年经营费用 估算年净收益 估算适当的折现率 选用适宜的计算公式，求出收益价格 8.3 不动产投资风险管理 8.3 不动产投资风险管理 房地产投资风险控制策略 选择风险较小的项目进行投资 加强市场调查研究 合理安排债务偿还期限和金额 通过投资组合来分散风险 转嫁风险 通过“期权”交易控制风险 * * 第八讲 在线教务辅导网： 教材其余课件及动画素材请查阅在线教务辅导网 QQ:349134187 或者直接输入下面地址： 不动产投资概述 不动产投资风险管理 房地产价格的影响因素和估价方法 工业 仓储类 商业类 公共 事业类 居住类 房地产 投资方式 B E C D A 房地产开发投资 房地产购置投资 购买房地产证券 有限合伙投资 房地产投资信托 房地产投资策略 个人购买房产支付能力评估 个人购买房产应关注的问题 成本 逼近法 市场 比较法 收益法 房地产估价方法 交易风险 购买力风险 财务风险 自然风险、 综合环境风险 流动性和变 现性风险 利率风险 风险 类型 * *