物业管理实务 鲁捷第1章 1.1 物业管理招标新.pptVIP

第1章 物业管理招与投标 1.1 物业管理招标 1.1.1物业管理招标概念 物业管理公司针对某一项或多项如保安、保洁、绿化等专业服务项目进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。 物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。 根据《中华人民共和国招标投标法》相关规定，招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 1.1.2 物业管理招标的方式 1．公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 2．邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 3．协商招标：又称为议标。是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。 1.1.3? 物业管理招标程序 物业管理招标程序一般包括准备、实施和结束三个阶段。 1．准备阶段 （1）成立招标机构 （2）编制招标文件 （3）确定标底 （1）成立招标机构 1）自行成立招标机构 招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。 2）委托招标代理机构招标 最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。 （2）编制招标文件 1）投标人须知 ①投标的条件 ②对投标文件的要求 ③对招标程序的说明 2）合同条款 分为一般性条款和特殊性条款 3）技术规范 详细说明招标项目的技术要求 （3）制定标底 标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。 首先，标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。 其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上。 2．实施阶段 （1）发布招标公告或投标邀请书 （2）组织资格预审 （3）召开标前会议 （4）开标、评标和定标 （1）招标公告或投标邀请书 1）发布招标公告的渠道 2）发布招标公告的时间安排 ①刊登招标公告所需时间 ②投标人准备投标所需时间 3）招标公告的内容和格式 招标公告一般包括以下内容： 招标单位名称 项目名称 项目地点 物业管理项目资金来源 招标目的 项目要求概述 购买招标文件的时间、地点和价格 接受标书的最后日期和地点 开标日期、时间、地点 招标单位的地址、电话等联系方法。 （2）组织资格预审 1）资格预审的程序： ①发出资格预审通告或资格预审邀请书 ②出售资格预审文件 ③评审 2）资格预审的内容： ①申请企业的基本情况 ②申请企业的财务状况 ③经验和过去的表现 3）资格预审的评审方法： 定项评分法 （3）召开标前会议 召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。 标前会议通常在招标人所在地或招标项目所在地召开 标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，是招标文件的组成部分，应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人。 标前会议 （4）开标、评标与定标 1）物业管理开标 2）物业管理评标 3）物业管理定标 1）物业管理开标 开 标 人：为招标机构 开标时间：为预先约定的时间 开标形式：公开开标和秘密开标 开标程序：八个步骤 开标结果：与业主议标 未中标 此次投标作废。 2）物业管理评标 评标组织机构为评标委员会 评标方法： A．低价评标法 B．打分法 评标程序如下： A．初步审查标书 B．评委评审标书 C．评议物业管理企业的答辩情况 D．编写评标报告 3）物业管理定标 ①定标程序 评委会评审：服务质量、报价及补充说明、主要服务方式与特殊服务。 招标人再评审：尊重评标结果、不承诺选择最低报价。 ②定标方法 采用综合评议法。先选择报价最低的投标书，然后针对投标企业情况及投标书包括报价予以综合评议，认为合理的才定标。 1.1.4 物业管理招标文件 1.招标公告（投标邀请书） 2.技术规范及要求 3.投标人须知 4.合同一般条件 5.合同特殊条件 6.附件（附表、附图、附文等） 作业： 1-1 物业管理的招标与投标应遵循哪些原则？ 1-2 物业管理的招标在准备阶段与实施阶段应做哪些工作？ * *