房地产企业纳税评估实训ppt.ppt

（2）视同销售收入 将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。 （3）对既具有建筑安装资质又具有房地产开发资质的房地产开发企业，发生的建筑安装成本，在开发产品实现销售时，应申报缴纳自建环节的营业税及城建税、教育费附加。 （4）租金收入、物业收入 房地产开发企业的租金、物业收入，要注意区分，一是属于房地产开发企业的管理收费收入；二是属于房地产的部分营业收入，由物业公司代为收取，易形成税收流失。 （二）收入的分析比对 1．预收帐款分析法 （1）预收账款税款比对指标 预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入税款比对指标=已纳房地产开发业务收入税款÷（期末预收账款-期初预收账款+主营业务收入本期累计数） （2）预收账款收入比对指标 预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入比对指标=（期末预收账款-期初预收账款+主营业务收入本期累计数）- 已申报纳税房地产开发业务收入 2．按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额 开发产品的销售额＝该项目缴纳的契税额÷契税征收率＝该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率 说明：如等式左右不等，说明已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。 3．按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收入 预售收入流入量＝经营性资金流入量－销售收入资金流入量－收到的税费返还 说明：如等式左右不等，可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入 4．按照成本结转额分析销售收入 销售收入＝销售成本结转额×（1＋销售利润率)/(1-营业税率）) 说明：如等式左右不等，可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。 5．入库税款的分析 入库税款分析，主要包括：税款所属期间是否一致，是否存在长缴、欠缴、缓缴、查补税款等因素，入库税款与税目是否相一致、应入库税款与代扣代缴或委托代征税款相区分。 综合分析评估前两种相关因素，确定应缴税款与实际入库税款的差额，涉及以前年度税款的相应进行调整。 一是将核查往来账户与深入住户调查相结合，查实按揭销售。 二是从核实资金来源入手，调查核实销售收入不入账或少入账问题。 三是查核原始凭证，纠正不正确的账务处理。 四是盘点房地产企业的开发产品，核清售房数量和收入。 （三）税收负担率 分为预售房收入税收负担率和销售收入税收负担率。即分析期应纳企业所得税额与应税销售收入的比值。计算公式为： 税收负担率=（分析期应纳税额÷分析期应税销售收入）×100% （四）成本费用的比对分析 1．成本费用存在的主要问题： 一是发生退房是不是只冲减销售收入，未转出销售成本，并增加存货。 二是个别企业依据开发面积预提了城市设施配套费、人防费、消防费等前期费用，但并未上缴。 许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余，一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，从而造成账面上经营亏损，不缴或者少缴企业所得税。 三是个别企业多转已售房屋分摊成本的情况。用两种方法进行核实。一种是概算其平均销售单价，测算其真实性；一种是根据清理的分户开发销售底册进行统计。 四是个别企业提供虚假的土地购置合同，抬高土地成本。分析中一方面结合土地部门和拆迁户信息调查核实，另一方面看其支付土地成本时是否取得了合法凭证。 五是非正规票据使用问题： 使用非正规票据，如由于付款方暂不需要发票或暂不结算，预收的售房款或订金、工程款等很大部分以各类收据收取，部分企业对这类收入未全额记入“预收账款”，而管理人员很难掌握，直接导致应纳税款不能及时足额入库；部分企业入账的增值税普通发票、服务业定额发票存在假发票现象。 2．房地产开发企业开发成本的构成 （1）土地开发成本，约占总成本的20%-25%，包括土地出让金、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费等支出。 （2）前期工程费，约占总支出的3%，包括三通一平、临时设施费等支出。 （3）建筑安装成本，约占45%-55%，包括人工、建筑物资材料、相关行政性收费等支出。 （4）社区管网、配套设施、小区智能化费等，约占总支出的6%。 （5）园林绿化工程支出、路面装饰硬化等，约占总支出的3%-5%。 （6）其他成本支出3%-5%。 （7）房地产开发企业的毛利润率为20-40%之间。 （四）其他税种分析 1．土地使用税。房地产开发非农业用地的土地使用税应由纳税人取得土地使用权后次月起缴纳土地使用税。 分析内容主要是