【优质】2016年江苏常州房地产市场研究报告(doc 42).doc

常州市场月报 2009年12月 目 录 本月导读 3 合力视点 3 第一篇 宏观篇 4 一、政策信息 5 二、市政规划 9 第二篇 市场篇 10 一、土地市场 12 二、常州楼市12月整体描述 17 1、09年1月至12月全市商品房供求情况比对 17 1.1、1-12月全市商品住宅供应量分析 18 1.2、1-12月全市商品住宅成交量分析 18 2、09年1-12月全市商品房成交价格分析 20 3、新盘分析 21 3.1、12月主城区住宅推案表 21 3.2、09年1-12月主城区住宅供应分析 24 3.3、新盘数据供应量分析 25 4、12月新推住宅项目销售分析 26 5、12月楼盘动态分析 27 5.1、营销策略 27 5.2、2009年12月常州楼盘平面广告投放量监测及其区域排名 32 三、经典案例解析 35 南博湾 35 第三篇 区域数据篇 38 一、 新北区域 38 二、 湖塘区域 38 三、 城西区域 39 四、 市区区域 39 五、 城东区域 40 本月导读 12月政策密集出台，执行力是关键；江苏省优惠延续，但金融政策未出，后市情况不容乐观 ——————详情请见P5-6 广州亚运城地块拍出255亿天价 成为中国新地王 ———————详情请见P8 常州土地市场 2009年土地市场火热收官 本月大量土地成交 土地市场的火热也将最终反映到明年的房地产市场 ———————详情请见P14 合力视点 12月回顾 12月份常州房地产市场表现火爆，成交量、推案量、成交均价均为09年最高值，市场存量得到进一步消化，整体市场依旧保持良好的去化速率，整体市场仍然呈现供不应求的状况。 12月份共有33个项目新开盘或加推，与上月相比增加了14个，新推案面积由11月的36.1万㎡增加至45.21万㎡；实际新推案量的增加，主要是由于前期市场供不应求的局面，大部分开发商趁两节的到来，集中在月底进行了大规模的房源新推。 12月，全市商品房销售备案面积为164.43万㎡，同比上升168.5%，环比上升44.99%；其中，商品住房销售备案面积为127.03万㎡，同比上升202.67%，环比上升46.18%。本月，成交较上月有大幅增长，市场去化的动力仍然是前期刚性需求的延续，本月通胀预期继续加强，市场需求旺盛。12月本是优惠政策实行的最后期限，尽管在12月中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，但是政策的公布已经无法阻止消费者的购房热情。 12月，全市商品房成交均价为5237元/㎡，环比上升3.6%；其中，商品住房成交均价为4884元/㎡，环比上升5.19%。本月新开盘和加推项目众多，各个档次楼盘都占有相当的比重，产品的提升使得价格自然而然地上涨，而开发商顺应市场热潮，也频频涨价。从价格走势来看，成交均价呈现稳中有升的趋势。09年以来，常州商品住宅成交均价基本在4400-4500元/㎡2009年楼市政策变化，上半年可谓风和日丽，下半年可谓秋意渐浓，政策变动之快如看天穿衣。中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，从中央经济工作会议，到二手房营业税“二变五”；从楼市政策“国四条”，到五部委土地新政。一轮又一轮的新政似乎让我们回到了从前，回到了“国八条”、“国六条”的时代。地方政府落实房产政策各显神通，专家呼吁房地产调控政策应坚持以稳为主。 国家出台一连串政策目的是为了保持2010年房地产市场的稳定发展，但是由于监管由地方政府实施，而且开发商和地方政府之间存在着微妙的关系，如果“上有政策，下有对策”，未来市场的前景仍将扑朔迷离。预测楼市不是一件简单的事情，因为只有你想不到的，没有它变不到的。国家遏制高房价似乎永远都治不了根，仅仅是出政策，喊政策，但是不从严实施，最终导致泡沫越来越大。必须让地王制造者、投机者以及越线的银行吃到苦头，才能使得房地产业健康发展。我们希望这次楼市政策的密集出台不会是走过场。 第一篇 宏观篇 一、政策信息 ： 1、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。5年的非普通住房全额征收营业税，这一政策早在2006年就已实施过，此次调整带有“政策回归”意图。对于有出售需求的客户而言，一旦税率达5%的营业税政策正式调整，转让成本势必上升。在短期内肯定会导致市场过度、集中交易，可能会引发新的报复性涨价。此政策对投机行为是一种抑制，但对刚需购房影响应该不大，但这背后是政府发出的信号，意味着调控会随需而来，政府想抑制投机需求来稳定房价。