“地产+养老产业”项目开发模式专题研究.ppt

宏观视角开发机会研究 我国“居家养老”方式逐步成为主流 中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。 宏观视角开发机会研究 第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）——老年住宅市场发展缓慢 老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。 第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）——老年住宅井喷式增长 一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗； 另一方面，目前年龄在35 — 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平； 同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10% 左右。 第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）——处于较高水平稳定期 老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。 宏观视角开发机会研究 “421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系” 宏观视角开发机会研究 政策制度扶持促进老龄产业快速发展 宏观视角开发机会研究 市场需求及供应缺口利于发展养老项目 中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。 宏观视角开发机会研究 养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好 中观视角开发条件研究 养老地产城市进入主要判断参数指标模型 中观视角开发条件研究 以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究 中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 微观视角开发条件研究 以产权用地地块为研究对象 微观视角开发条件研究 养老地产产权用地土地微观条件 微观视角开发条件研究 土地出让政策方面 微观视角开发条件研究 地块微观条件方面 养老地产开发机会及开发条件总结 宏观视角开发机会——养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好 目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成 ，“居家养老”成为主流养老方式。 政策制度扶持促进老龄产业快速发展 市场需求及供应缺口利于发展养老项目 中观视角开发条件——根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市 成熟区域： 华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表） 考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表） 潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表） 其它城市群暂不考虑 微观视角开发条件——地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地 产权用地 住宅占大比例（市场经验值为80%） 低价较周边土地低廉 土地交通、环境等资源良好 我国老年住宅模式分类 目前我国市场中老年住宅可分为三种模式: 我国老年住宅模式分类 企业型养老住宅按盈利模式分类如下： 全部出售模式——北京东方太阳城 区位 坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔； 定位 “世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模 规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人； 物业类型 独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓 面积为78-716平方米不等； 北京东方太阳城 针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备 总建筑面积为70万平方米，其中配套公建近5万平方米 北京东方太阳城 北京东方太阳城 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求 客户群体来源多样 北京东方太阳城 产品体系类型多样 四层电梯公寓 共600套， 17