偃师某别墅项目定位报告(终).ppt

蓝海支撑——偃师本地客户 蓝海支撑——偃师市场客户分析 蓝海支撑——偃师市场客户分析 本项目地块位于偃师市窑头村虎头山片区，北靠虎头山森林公园，西临连霍高速。沿着连霍高速可直达洛阳和郑州等地区。 差异化竞争优势打造 选择差异化利基 B. 职业层界定 3% 12% 20% 35% 30% 比例 专业阶层 公务员 企业高层管理人员 企业老板、老总 原驻民 类别 摩托车厂、铁箱厂、鞋厂等企业老板所带来的大量置业群体，再加上本地财富阶层对高档商品住宅的需求，他们的置业行为主要是就近工作和地方情结的原因 企业管理高层、公司老总 客户定位/关注需求主体分析 /A C. 财富层界定 收入丰厚，有极强的经济实力，购买原因是提升生活品质 对居住环境非常重视 年收入在35万元以上为目标客户 40% 30% 20% 10% 比例 45万以上 40-45万 35万-40万 30万-35万 类别 客户定位/关注需求主体分析 /A D. 家庭结构层界定 20% 30% 40% 比例 五口以上 四口 三口 类别 家庭结构在三口以上的目标群体 客户定位/关注需求主体分析 /A F. 客户来源界定 10% 15% 60% 25% 比例 巩义 洛阳 本地 偃师周边 类别 核心客户来源：偃师（城区为主） 辅助客户来源：洛阳 游离客户来源：巩义等其它地区 客户定位/关注需求主体分析 /A 客户定位/特征概括 /A 向往山居墅级生活 中年财富阶层 注重生活品质与居住环境 钟情于自然、健康的生活方式 产品定位 —区域内供应情况 洛阳区域别墅户型分析 新推出别墅盘以联排别墅为主，面积区间以290平米以下的联排为主，针对高端客户群体为主。 区域市场热销：290平方以内别墅项目 联排 190-310 远见水岸 独栋 228-568 长厦门 独栋 350－1000 碧桂园 165-228 190-275 180-250 别墅面积区间 联排 建业·桂圆 联排 名门·半山溪谷 联排 龙门一号 别墅类型 项目名称 /B 产品定位 —洛阳区域内最热销项目分析 /B 35-40% 销售情况 客户以自住为主，向往河畔生活； 客户来源集中于企业家、私营业主； 主要追求的是大社区以及品牌物业； 建业物业管理是大部分客户安心居住的保障 179 叠墅 214 从2013年至今，每月成交套数达到2~3套，最新成交价格179平米，单位面积价格达到7000； 179平米赠送两层，另可加建，总建面达到220平米 建业·桂圆 客户情况 项目 产品 类型 赠送面积占建筑面积比例 主力面积区（㎡） 区域市场需求点：大面积赠送以及品牌物业管理 项目整体感觉好，档次感足；对于联排别墅在空间私密性强，大品牌性开放 碧桂园一期销售速度较快，特别是面积区间处在300以下的联排和叠拼产品，由于价格底、总价不高，因此是销售的重要策略 80-110 535 340 独栋 50-80 270-280 320-390 联排 30-40% 50-80 230-270 270-310 叠拼 碧桂园 30%以上 254 双拼 150-158 独栋 项目整体感觉良好，但没有面积区间较小的产品，这样档次感不足；对于联排别墅在空间私密性的处理上表示很大的赞同；私家花园 项目分3期销售，一期预计2015年6月交房，目前在售一期叠拼与联排。一期包含6栋小高层产品，已基本售罄。 160-250 联排 龙门一号 销售情况 客户反馈 项目 产品 类型 赠送面积占建筑面积比例 赠送面积 （㎡） 主力面积区（㎡） 需求主力面积段：150~240㎡ 客户敏感点：大比例的赠送面积、私家花园、私密性 客户潜力需求点：小面积独栋产品 产品定位 —居住类畅销豪宅面积段分析 /B 产品定位 —资源类畅销顶级豪宅面积段分析 /B 80架空层 AB、AA、BB 5个月 空间使用率高达200%，每1 平方米别墅可获赠1㎡架空 室内空间和2㎡花园面积 80架空层 80-90花园 A: 188、B :222 双拼 碧桂园 40-80 226-313 联排 9个月 90%的198㎡M型别墅，每栋别墅的总使用面积可达建筑面积的1倍左右，所赠花园面积最高可达赠送面积的0.74倍，平均15户业主可分享一座业主公园 6