光明物业公司标书陪标.doc

一.物业管理服务理念.组织架构及管理制度 (一）物业管理服务内容 1、分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面的改进建议 项目管理处在物业管理实践中最了解物业布局的结构合理性，以及物业的使用、维修和管理，可提供综合考虑物业总体布局的建议。如建筑物外面附属物预留位置、孔洞等，避免日后使用修改，给管理带来不便，以提高物业的整体效果、价值。 2、提供设备设施的设置和服务方面的改进意见与建议 项目管理处可以从使用、管理和维修的角度，为建设单位提供设备设施的改进意见。对建筑材料的选用，设备设施性能特点、使用效果，养护维修、更换成本费用等方面，提供信息与建议。 3、提供工程质量的改进建议 项目管理处在工程施工阶段可派驻工程施工现场，熟悉基础隐藏工程，机电设备安装调试，管道线路的敷设及走向，及时提出整改方案，配合落实。 4、设立物业管理咨询 在项目销售期间，项目管理处可配合售楼部，和购房者沟通，明确今后物业管理的收费、服务内容、服务标准，解答购房者物业管理方面的问题。 （二）物业竣工验收期间物业管理服务内容 1、参与竣工险收 项目管理处可派工作人员参与政府组织的竣工验收工作，协助开发商督促施工单位完成验收资料的准备，组织技术人员了解现场房屋及配套设备设施是否具备验收条件，要求施工单位按要求完成开发商交给的施工任务，协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。 2、组织接管验收 由项目管理处牵头，对高层项目的施工质量、设备设施的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作进行接管验收。 3、协助开发商处理工程遗留问题 （1）常见的非结构性工程遗留问题 ——屋面渗漏水；——有防水要求的地面渗水；——外墙面渗水； ——室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；——抹灰层、面砖、油漆、脱落残缺； ——门窗开关不灵、缝隙过大、缺件；——卫生间、厨房、阳台积水，倒泛水； ——给排水系统漏水；——排水管道堵塞，区间道路沉陷； ——电器、电线漏电，灯具安装不牢；——其它常见问题。 （2）问题的处理程序 ——在保修期内发生保修范围内的工程质量问题，由建设单位或建设单位委托项目管理处通知施工单位维修。 ——施工单位自接到通知之日起，应在约定的保修时限内到达现场与业主确定返修内容，尽快修理、整改，对发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位在接到通知后，应立即到达现场抢修。相关部门、单位到场监督整修方案。 ——施工单位非因特殊原因，未能在约定时限内到达维修现场，建设单位应配合再次通知施工单位限时维修，如施工单位再次违约，建设单位有权在不提高工程标准的前提下，自行返修或委托其他单位维修，发生的费用由原施工单位承担。 ——保修完工后，建设单位、项目管理处或房屋所有人组织验收。 ——因保修不及时造成新的人身、财产损害。由造成拖廷的责任方承担赔偿责任。 （三）入及装修期间物业管理服务内容 1、办理入手续的前提条件 （1）已通过接管验收：房屋无重大质量问题，工程遗留问题基本得到解决，工程资料已经齐备，产权确认工作已经结束； （2）达到入的条件：实现通水、通电、通讯、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需，配套设施基本齐备，建成能够使用，物业项目管理处有固定办公场所。 2、入的准备工作 （1）入资料的准备：根据实际情况配合开发商编写和印刷《业主临时公约》、《住户手册》，准备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《入通知书》等； （2）入时的环境布置：挂横幅、插彩旗，营造气氛，设立指示标识牌等。 3、发出入通知 （1）由项目管理处配合开发商确定入时间，向业主发出入通知； （2）业主办理入手续须带证件：入通知书，《商品房买卖合同》原件和复印件各一份，业主及家庭成员的身份证原件及复印各一份，一寸彩照每人各两张，单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份，委托他人办理的须带业主委托书及委托人身份证原件和复印件各一份。 4、入手续的办理 （1）验证入资料、证件； （2）由业主填写《业主家庭情况登记表》，签署《业主临时公约》等文件； （3）交纳入相关费用；（4）验房收楼；（5）发放钥匙，资料；（6）开通水电。 5、装修管理 （1）装修的申请与审批（2）办理《施工证》，施工人员出入证等； （3）施工期间的管理；（4）违章装修的处理；（5）装修施工的竣工验收； （四）实际运行期间物业管理服务内容 1、综合管理 （1）设立专业物业管理机构，实行综合一体化管理；（2）设立24小时服务热线电话； （3）设立固定的办公场所，管理人员佩带明显标识牌，持证上岗； （4）协助组建业主委员会并配合其运作，签定物业服务委托合同，管理单位责权利明确； （5）制订内部管理管理运作制度及工作流程；（6）档案资料齐全，管理完善。 、空置房管理 （1）保证空置房各项设施设备