《毛居民律师—《如何审查商务合同》概要20150710》.doc

《如何审查商务合同》 主讲人：毛居民律师 整理人：群管理团队 从年轻律师需求出发，贴近青年律师实际，选择审查商务合同选题，是做企业法律顾问的基本功，本人现在为20余家企业的法律顾问，带了一支团队，专门做合同审查业务。当然，审查合同是有技巧的，下面把技巧和大家分享一下。 首先，先做程序性介绍，再做实体性介绍。 一、合同审查基本方法 1.拿到合同后要览全文，与经办人员沟通，了解具体情况。大家要注意，律师的工作和检察官、法官主持正义不同，律师要真正受人之托、忠人之事，以委托人利益为重。审查合同必须确定你的方向在哪里，就是确定你在替审查合同。了解交易背景，是刚刚开始作为合同的底稿，还是马上就要签约了。如果是谈判底稿，那么回旋余地就会很大，可以替委托人设计很好的交易方案，使你的当事人利益最大化，如果合同马上就要签字了，来征求律师意见，那就不要做大的修改，看看有什么风险和漏洞，是否还欠缺什么东西以及是否在实践中不可行，不要做大的修改。要和顾问单位立规矩，立什么规矩呢？让对方告诉你具体交易背景、需要达成什么目标、站在什么角度审查、以及什么时间需要合同文本等等。 2.明确合同目的，设计安全交易方案。合同是什么呀？合同就是交易方案，要根据客户目的，设计出来不同的交易方案。比如一个买卖合同，站在卖方的角度，他担心的是什么？货发出去后能否收到货款，作为买方呢，钱付出后产品质量能否得到保证。那么作为卖方呢，要求先付预付款后发货，交货时候要付验货款，然后可以预留一定质保金，这是一个基本合理的方案。作为买方呢？如何缴纳预付款呢？特别是往境外支付预付款，如何给买方客户提供合理建议呢？怎么监管呢？可以请银行提供担保，请对方银行出具履约保函。 3.从委托方利益与市场地位出发设计适当的合同条件。现在是买方市场，买方占据优势地位，买方通常先付一部分钱，收到货后初步验收合格后付百分之七八十，安装装调试后给到九十至九十五，再预留百分之五质保金，这是一个合理的方案。当然，卖方也有自己的应对方法，请买方提供担保，可以是银行担保也可以是实物担保以及客户关联企业提供担保。银行的信誉度很高，近期不会有破产的风险。当然，银行也希望和企业、律师合作，释放贷款，赚取差额。 4.精心推敲全文，逐句修改。这是体现律师功夫的环节，要注意用词的准确。比如，老百姓会说甲方要如何如何、乙方要如何如何，意思是对的，但是需要修改，应该为应该。有的律师改成必须一定，我认为没有太大必要，应当就是必须的意思，写成必须会让很生硬，让人觉得不舒服。比如说，是甲方是协助还是负责，比如卖房子，双方对税费没有约定清楚，那么谁来承担呢？买方会说谁卖房子谁承担，你受益嘛你不上税？卖方说按照国内惯例，房款就是到手款，别的都不负责。其实国内和国际货物买卖不一样，只是交易习惯，没有上升到惯例，不能对抗法律规定。谁买卖谁受益，谁受益谁上税，如何让买方上税。有的同志说，那我约定让买方上税行不行呢？当然可以，法定的义务可以约定转移，但是不能对抗法律。好了，税务局来征税了，卖方说对不起，我们有约定买方纳税，是否可以呢？不可能，你们俩的转移约定不能对抗税务局，你交税后找买方要，买方不给，可以到法院起诉，法院必须支持的。在英文中说的更准确些，是和还是或，Before and/or on，以及包括但不限于等。合同中忌用词语，如暂定、左右、约、…后等等。合同有效期暂定三年的说法是不准确的，是临时定的么明天就需要更改么？其实他想表达的意思是三年之后想延期，可以改为期限三年，期满日前三十日内双方无异议，期满以后自动延期。还有1米5左右、在30天后付款，那3年也是，这些问题大家是非常清楚的，提醒一下。 5、总结概括，检查是否存在漏洞。大家起草合同时候可以参照一个范本，其好处在于基本条框清晰，不会出现重大漏洞。当然需要在范本之上发挥自己聪明才智和主观能动性，设计一个更妥善的交易方案。 6.回复方式合同合法性审查 1.整体合法性 ①农用土地的转让、联建 ②农用土地的征占 ③商品房认购与预定 ④无施工资质的挂靠 2.条款合法性 招商承诺的退税及土地出让金返还土地出让金返还 ②管辖条款 ③产品质量责任免责3.主体资格与证照①营业执照 ②特种经营许可 ③资质证书 4.标的物合法性审查 房屋产权证 ②土地使用证 ③商标证 专利证 交通工具登记证 三、风险性审查 1.付款性风险（担保方式） 2.履约能力风险资信审查 3.税费承担（约定与法定） 4.违约责任（罚款）合同可操作性审查 1预付款（比例与支