房地产估价.ppt.pptVIP

地租（rent)，意为报酬，是指由土地而产生的报酬。 广义地租 狭义地租 1.绝对地租 2.级差地租 3.城市地租 （1）绝对地租是土地价格存在的根源 城市绝对地租是由城市周边农用地的地租水平所决定的 （2）级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素 级差地租Ⅰ：不同区位 级差地租Ⅱ：不同投入 （3）竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式 房地产价格，由于其土地的特殊性，土地供给的有限性，其价格更多的受需求方的影响。 房地产价格的产生，是由房地产的效用、相对稀缺性和人们对房地产的有效需求所形成的。 1）无成本性 2）无折旧性 3）增值性 4）权益性 5）区位性 土地价格 建筑物价格 房地价格 基准地价 标定地价 建筑物重置价格 宏观因素（一般因素），是指对房地产价格及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。 区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产价格水平的影响因素。 微观因素（个别因素），是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。 1.简述地租理论对房地产估价的指导作用？ 2.简述房地产价格的特点及其类型？ 3.房地产价格影响的因素？ 4.如何运用价格理论指导房地产估价？ 宏观因素 行 政 因 素 经 济 因 素 社 会 因 素 人 口 因 素 国 际 因 素 心 理 因 素 4.5 房地产价格影响因素 4.5.1 宏观因素 区域因素 商 服 繁 华 程 度 交 通 条 件 基 本 设 施 区 域 环 境 条 件 4.5.2 区域因素 微观因素 物 理 因 素 微 观 环 境 条 件 4.5.3 微观因素 ①各种因素影响价格的变动方向不尽相同 ②各种因素影响价格变动的程度不尽相同 ③各种因素影响价格变动的时间不尽相同 ④各种因素影响价格的关系不尽相同 ⑤有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 4.5.4 对影响因素的认识 在房地产价格影响因素分析时，一定要根据实际情况，具体分析，而不能机械教条，生搬硬套。 结论 思考题 房地产估价 第四章价格理论 4.1 地租理论 4.1.1 地租的概念 4.1.2 地租形态 4.1.3 竞租原理 4.1.4 地租与地价 土地价格＝地租/资本化率 4.1.5 地租理论对房地产估价的指导作用 4.2 价格学说 4.2.1 劳动价值论 4.2.2 效用价值论 4.2.3 供需价格论 4.2.4 资源价值论 4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系 成本法——劳动价值论； 收益法——效用价值论； 比较法——供需价格论； 探索：如何从资源价值的角度来评估耕地价值？ 4.3 房地产价格形成与特点 4.3.1 房地产价格形成 4.3.2 房地产价格特点 价格类型 物 质 存 在 形 态 估 价 方 法 房 地 产 权 属 价 格 管 理 政 府 行 为 出 让 方 式 价 格 单 位 4.4 房地产价格类型 所有权价格 使用权价格 他项权价格 4.4.1 物质存在形态 4.4.2 房地产权属 出让价格 征用价格 征收价格 课税价格 拆迁价格 4.4.3 价格管理 4.4.4 政府行为 基准地价 商业用地公告基准地价图 建筑物重置价格 拆迁价格 协议价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 收益价格 比准价格 积算价格 总价格 单位价格 楼面地价 4.4.5 出让方式 4.4.6 估价方法 4.4.7 价格单位 拍卖价格 楼面地价