北京密云养老及旅游项目调研报告p国际老公寓研究分析.ppt

实景图 实景图 实景图 观唐云鼎基本信息 物业类别： 别墅 建筑类别： 中式,独栋 装修状况： 毛坯 物业地址： 密云县密溪路39号院 交通状况： 京承高速密云出口沿密溪路直行 开盘时间： 2011年9月 入住时间： 待定 容 积 率： 0.42 绿 化 率： 45% 物 业 费： 6.80元/平方米·月 物业公司： 北京观唐物业管理有限公司 开 发 商： 北京世纪光华房地产开发有限公司 预售许可证： 京房售证字(2010)332号,京房售证字(2011)145号 价????格： 16000 元/平方米 起，最低：550万元/套 最高：1250万元/套 付款方式优惠： 二期全款88折 红酒庄园—公寓 项目基本信息 楼盘类型：公寓 项目位置： 密云 穆家峪镇东2公里 平均单价：7500元/㎡ 周围交通：980，京承高速沙峪沟出口即到。 开盘时间：2008年12月（11年5月已售完） 物 业 费：2.2元/平方米/月 物业公司：北京亚太御龙酒店管理有限公司 开 发 商：北京日月台置业有限公司一分公司 销售许可证：京房售证字2008(200)号 鸟瞰图 实景图 包租售形式 租售形式 联排客房 实景图 实景图 坡地别墅区 坡地别墅会所 场地平整的台地 场地平整的台地 项目概况 项目由4栋4层板塔结合楼组成，1梯20户， 全部为精装小户型现房销售， 户型面积30-70平方米， 二手房均价7500元/平方米， 总价24万/套起， 南北各两栋分别采用不同销售模式。 销售模式 1、传统销售模式 开发商同业主签订商品房买卖合同， 2、售后包租销售模式 签订商品房买卖合同同时附件包租协议； 一个包租期为五年、年回报率约为6%； 五年期满，经营方视经营情况与业主另行签订新包租协议。 经营概况 1、房源租赁运营 主要依托御龙红酒庄园旅游配套资源； 2、租住客群构成 企事业单位：约占比百分之八十； 散客：约占比百分之十； 旅行社：约占比百分之十。 3、客群到访原因 夏季：观光休闲旅游； 冬季：会议召开 小结 一、如上考察的养老地产、旅游地产项目共同特征是： 配套先行、现房销售。 二、养老题材注入的核心是围绕老年人实际需求的大众化及个性化呈现，医疗配套尤为重要。 小结 三、公益性事业的市场化运作，在当下环境下总会引起另类的关注，曜阳国际老年公寓屡被指责地产开发，营销方式几经变化、销售受阻。 四、售后包租的形式在商业地产最为普遍，旅游地产中合理运用也将有很好效果。收益属性的强化必将提升项目价值。 五、养老项目和旅游项目都会因季节性原因导致阶段性客源不足，经营模式单一化定位势必影响投资目标实现。 * 密云项目调研报告 ——报告人： 2012.2.28 曜阳国际老年公寓 北京曜阳国际老年公寓位于密云县城西北（西田各庄镇龚庄子村），对外宣称由红基会、北京城建集团投资联袂武警总医院共同打造新型居家养老为主、床位式为辅的养老养生新模式。 曜阳国际老年公寓沙盘 会所 武警总医院 公寓 联排别墅 独栋别墅 配建 曜阳国际老年公寓概况 户型面积： 一居 98-103平米 二居 123-144平米 三居 180平米 　　建筑类型：花园洋房（带电梯） 、联排 、独栋 　　物业类别： 公寓、别墅，建筑面积：44571平米 　　总建筑面积：67230平米 　　占地面积： 137461平米 （206亩） 　　开盘时间： 2010年8月28日 　　装修情况：精装修、全套家具家电 会所：建筑面积11659平米，共计8层(地上6层、地下2层)。集餐饮， 休闲，娱乐，会务为一体。 医疗配套：武警总医院康复医疗中心（医保范围可报销），建筑面积11000平米。 建筑 3-4层花园洋房：24小时电梯、入口采用缓坡处理、设置特殊扶手。 联排别墅：多采用8联排以上，多为地上两层建筑，同洋房一样