《房地产经济学》讲义(零售业物业市场定性与定量分析).pptVIP

第4章 零售业物业市场：定性与定量/历史与现实 商业与商业房地产概述 零售业物业分类 零售业物业市场定性分析 零售业物业市场定量分析 美国购物中心的发展行业中国的选择 案例分析 4.1.1 商业及其分类 商业的概念： 广义泛指以营利为目的的行业/狭义指专门从事商品交换活动的营利性行业。 分类： 分类标准主要有业种、业态、流通阶段（分为批发业和零售业）、流通范围。 4.1.2 商业房地产 1.定义： 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。 2.分类： 这里主要指以承受零售业为主的空间，即零售业物业。 4.2 零售业物业分类 4.2.1 我国的零售业物业分类 按运作模式分类： 产权式零售业物业 经营型零售业物业 按业态分类： 百货店、超级市场、仓储商店、大型综合商场、便利店、家居中心、专业店、专卖店、购物中心。 4.2.2 美国的零售业物业分类 商业房地产包括： 独立商店（store）、购物中心（shopping）。 1。商店： 美国统计局和国际购物中心联合会（ICSC）把商店分为两大类：GAFO（General merchandise, Apparel, Furniture, sporting goods, electronics, hobby, books and Other related store sales)和便利店。 2。购物中心: 购物中心是指“一组聚集在同一地点的商店，通常位于同一建筑内”(a group of shops built together in one area, often under one roof).---(Longman Dictionary of Contemporary English) 作为一个整体来规划、开发、占有和管理的群体商业机构－－美国土地研究所（ULI） 商业城（shopping mall）:规模较大的全封闭的购物中心，较强调室内的步行空间。 购物中心的特征（以房地产开发的角度） 4.1.2 购物中心的分类 ULI（美国土地研究所）和ICSC（美国统计局和国际购物中心联合会）把购物中心分为七类： 邻里中心 社区中心 超级社区中心（或者能量中心） 区域中心 超级区域商域 商品集散中心 直销中心 不同类别购物中心的特征(表4－1，P170） 4.3 零售业物业市场分析 4.3.1 零售空间的界定 零售空间是商家将商品和服务以零售方式销售给普通大众所需的营业场所和辅助性设施。 4.3.2 分析的要点 宏观经济环境与背景区位分析 市场供求分析 产品定位建议 4.3.3 零售业物业市场分析的内容 城市经济环境与区域经济条件分析 商业网点发展规划和政策研究 比如《深圳市商业网点规划（2006—2010）》在布局上将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局 。 初步确定零售业物业类型 明确商圈范围： 商圈是指被吸引到目标商业物业的消费者所在的地理区域。 5. 零售商品与零售业物业供给分析 6. 零售商品和服务的需求分析 1）购买力分析 商圈总购买力＝（人均收入*人口）或者（户均收入×住户数量） 2）消费支出模式分析 3）零售业空间的需求面积估计 4）零售业空间的需求面积修正 7.选址研究 8.确定主力商店及物业特征 9.选择合理的运营模式和租约结构 1）常见的运营模式 a.拆零销售 b.反租模式 c.先租后售模式 d.以租促售的模式 2）租金与租约结构 4.4 零售业物业市场的定量分析:理论与模型 4.41 购物行为模式与零售业种选择 结论： ①如果商品为非耐用品，且年消费量u很大，则它 会被平凡采购； ②如果商品的价格高，或储存成本高，为了降低 储存成本也需经常采购； ③如果旅行成本高，则将降低采购次数 应用： 邻里中心主要出售高频率、难储存的商品； 区域中心主要出售购买频率低，易储存的商品 4.4.2 空间竞争模型与经典零售业竞争理论 2.价格的确定： 零售商利润(π)等于价格和批发成本之间的差(P - mc)乘以销售量，再减去该设施的固定成(C)。 此式为二次函数，存在最大值。对此式以P为变量求最大值，使之达到最大值