物业工程服务常见问题操作处理技巧.ppt

物业工程服务常见问题操作处理技巧 龙湖区域工程维保中心 2010年9月 1、编制目的： 通过对物业工程服务中常遇维修操作技巧的收集沉淀，快速提升工程员工维修操作技能，提高工作效率及对客服务质量，提升对客服务满意度 2、适用范围： 新龙湖物业已交房区域 目录： 给排水类 土建类 强弱电类 其他类 管接头断裂于墙内暗埋接头中的处理技巧： 可采用锯割、剔凿理出断裂接头的方式进行处理，避免剔打墙体更换墙内接头存在的破坏墙面装饰、处理费用大、处理时间长等弊端。如下图： 给排水类 接头断裂于墙内 锯割断裂接头 剔凿理出断裂接头 地面暗埋管道（如：水管、天然气管）维修更换中对不便开挖地面（如公路等）位置管道的处理技巧： 在能保证使用流量前提下，可开断该段管道，采取稍小匹配规格管道穿入开断管道中进行替代连接的处理方式。如下图： 给排水类 更换管道在道路中间不便开挖及恢复 开断公路两侧故障管道 穿入稍小匹配规格管道 连接安装新管道 锅炉停用一段时间后点燃燃烧盘听见滴水至燃烧盘的“嗤嗤”声： 多为锅炉内冷凝水滴落，非锅炉漏水故障，点燃使用约半小时内该现象将自然消除。 户内水管“冒汗”处理方式： 主要出现在空气湿度较大的4-7月，空气中水蒸气遇温度较低的水管（水管表面温度相对环境温度较低）液化形成的冷凝水，主要处理方式：通风、水管采用保温材料包裹。 给排水类 户内水管“冒汗” 水管保温材料 加装保温后的水管 给排水类 户内水阀开启后出水量小处理技巧： 单个水阀水量小多为该水阀滤网堵塞引起，户内各水阀出水量均小而市政供水压力正常的情况下，多为该户水表滤网堵塞引起，需清洁水表滤网进行解决。如下图： 拆下滤网 被堵塞的滤网 清洗后的滤网 安装正常使用 卫生间异味处理方式 ： 多属污排功能管未安装存水设备（如：存水弯、防臭地漏）或存水设备未存积适量水量，以致户内与主污排管管道间未能有效水隔离引起；处理方式：加装存水设备且存水装置内加水。如下图： 给排水类 防臭地漏 不具备防臭功能的装饰地漏 防臭地漏内无水将达不到隔臭作用 无水 此处加水 单温或双温水阀漏水（关不严）处理技巧： 在阀体未损坏情况下多为阀芯损坏造成，处理方式是直接更换水阀阀芯，该方式可大大降低处理成本且能保证处理效果，若属阀体损坏，建议更换水阀。如下图： 给排水类 取下损坏的阀芯 换上新阀芯 管件卸装自制便利工具： 在对圆形给排水接头拆装维修中，若单纯采用管钳等常用工具处理易损伤管接头且不易有效拆装，同时因配置管钳等常用工具规格的局限性并不能满足所有管件拆装需求，如图：通过绳索+撬棍的合理搭配组合为圆形管件拆装器，有效解决了上述难题。 给排水类 采用自制管件拆装器拆装管件 材料准备：绳索+撬棍 在日常维护保养到位的前提下单元排水管频繁堵塞返水至户内： 在主管道不便维修或整改前提下，若主管道不便处理可采取在单元排水管的易堵塞部位前端与返水口之间加装溢流管的方式，如下图： 给排水类 锯开主排污管 安装变径三通 连接好溢流管道 给水主闸阀不能开关的维修技巧 ： 给水主闸阀阀盘扳动正常但不能打开或关闭水阀，多为闸阀阀杆锈蚀丝牙损坏造成，低成本且较快速、有效的处理方式是加工、更换阀杆，如下图： 给排水类 打开闸阀阀盘及上盖 更换闸阀阀杆 装配恢复 业主户内用水量无端增大，或者户内各水阀关闭状态下水表依然转动的排查技巧： 上述现象多属马桶进水阀或排水阀故障出现微漏引起，建议首先对其进行排查。 疏通机疏通厨房等油污堵塞管道技巧 ： 疏通时可加入一些油污清洁剂（如洗衣粉、洗洁净）至堵塞管道中进行疏通，提高疏通效果及钢丝取出后的清洁度。 给排水类 开启闸性阀门技巧： 打开闸性阀门时（如：闸阀、三角防盗阀），不可完全打开（可完全打开后回转约半圈），不然不利于后期有效关闭等操作。 马桶或蹲便器水箱排水阀漏水临时处理技巧： 马桶或蹲便器水箱排水阀漏水多属排水阀橡胶垫老化变形所致，在没有找到匹配材料更换的情况下，简易处理技巧是：将橡胶垫清洁干净并放入烫水中加热软化后再整理安装使用，软化后的橡胶垫容易贴实封闭排水口，避免漏水（当然需给业主讲清楚属临时处理，购回材料后需更换）。 给排水类 漆工作业漆面边线平直或避免非漆面污损处理技巧： 在漆面边线位置贴上纸胶带或封口胶后，再漆工作业可达到较理想效果。如下图： 土建类 贴上封口胶 刷漆 撕除封口胶 漆面平直非漆面无污损 土建类 台盆、玻璃等打密封胶操作技巧： 在打密封胶的边沿限位位置粘上封口胶或纸胶带，打上密封胶后，用粘上肥皂或香皂水的手指修正表面，最后拆除封口胶或纸胶带（该方式能达到密封胶表面顺直美观且密封胶不粘手的效果）。如下图： 采用粘上肥皂水的手指修正 修正后顺直美观 打上密封胶 入户门锁芯使用不灵活、入户门关闭锁舌不易进入锁槽处理技巧：