L13-房地产投资-网站.pdfVIP

第八章 房地产投资 胡昊 上海交通大学工程管理研究所 2007年 第一节 房地产投资的涵义和特征 • 一、房地产投资的涵义 – （一）投资的一般涵义 • 投资通常是指投入一笔货币资本（或其它某种资 产类型），通过生产经营，期望将来能够获得的 收入，超过原来的价值，即预期收益。 • 投资的实际进行一般要受三个方面因素的影响： – 投资机会 – 投资收益水平 – 储蓄水平 第一节 房地产投资的涵义和特征 – （二）房地产投资的基本含义 • 房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房 地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活 动。 • 房地产投资形式多种多样 – 房地产开发 – 出租经营而购买住宅或办公楼 – 资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产 – 企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库 第一节 房地产投资的涵义和特征 • 二、房地产投资的特征 – 1 、房地产投资对象的固定性和不可移动性 – 2 、房地产投资的高成本性 – 3 、房地产投资的长周期性 – 4 、房地产投资的高风险性 – 5 、房地产投资的强环境约束性 – 6 、房地产投资的低流动性 第一节 房地产投资的涵义和特征 • 三、房地产投资过程 – 房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的 全过程 • 1、投资分析 – （1）市场分析 – （2 ）财务分析 – （3 ）可行性分析 • 2、土地开发权的获得 • 3、房地产建设开发 • 4、房地产销售经营 第二节 房地产投资风险 • 一、房地产投资风险的概念 – 一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起 损失的可能性。或者以偏离预期利润的可能性 来定义风险，即凡低于预期利润率的事件发生 的可能性都可以称之为风险。 – 房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于 预期利润，特别是导致投资损失的可能性。 第二节 房地产投资风险 – 标准差越小概率分布越密集，有关投资的风险也就越 小。通常，概率分布的标准差可以按以下步骤求取： • （1）计算概率分布的期望值 – 期望值＝π＝ΣπP ，其中π是与第i个结果相对应的收益，P i i i i 是第i项结果的发生的概率，期望值是各项可能结果的加权平均 值，以发生概率作为各项可能结果的权数 • （2 ）用每个可能结果的收益值减去期望值（用不加下标的π 表示期望值）可以得出一组偏离期望值的离差：离差I ＝π- i π • （3 ）每个离差求平方，再去乘有关结果的发生概率，最后求 离差平方和，可得概率分布的方差。方差＝σ2 ＝Σ( π- i π)2P i • （4 ）取该方