北亭广场日渐衰落的原因探究分析.docVIP

北亭广场日渐衰落的原因探究 商学院 08市场营销班 陈雪营 何桂红 1.导论 1.1选题的背景 广州大学城一直是一个被多方看好的商机。之前多个学校区域分别建起各个商业区，像南北商业区，大学城商业中心，而在9月28，一个北亭广场UNI-MALL）又宣告开业。在这一期间，共有250家商铺试业，开业率达到40％，出租率更达到60％。北亭广场坐落于大学城西北地方，与海珠区瀛洲生态乐园、国际生物岛、华南师范大学、星海音东学院相连；与广东科学中心、广州大学相连；与北亭村住宅区相连；靠环岛主干道路及沿江风景是大学城中北亭村改造项目中的商业房地产项目，根据规划，北亭村保留区总占地面积约40万平方米，规划为购物中心、酒店、公寓三大功能。分为文化、运动、餐饮、零售、休闲六大板块至今大学城生万人，每年花在购物、餐饮、娱乐上的消费惊人。正是看中这个商机，家乐福、真冰溜冰场、数字电影院、肯德基、麦当劳等国际品牌有进驻北亭广场的意向。/into/newsview.aspx?In 因为据了解，北亭广场共有商铺500多家，首期有4成商家同期开业，包括真功夫、麦当劳、元绿寿司、ONLY、歌莉亚、喜为王牛仔、海王星辰、万宁等连锁品牌。其中天映东方电影院、全明星冠军真冰滑冰场、方特科技乐园、ITAT百货会员俱乐部均是第一次登陆广州。因此，按理说，这里应该会吸引众多年轻一族的眼球。 那么，北亭广场的经营状况没有达到预料的红火效果，反而面临生意冷清、日渐衰落的的原因是什么呢？为了识别这一问题所在，原因所向，我们小组故选择了“北亭广场日渐衰落的原因探究”这一调查论题。 1.2选题的目的以及意义 1.2.1研究目的 北亭广场投入经营使用后，经过一段时间的发展，却越开越衰落，商业规模越变越小，使得北亭广场开始面临着经营整治的难题。本文试图解决以下问题： （1）北亭广场日渐衰落的问题如何识别，即如何在理论上用术语加以确认？ （2）北亭广场经营遭冷的原因在招商方，经营者和消费者身上的体现是怎样的？ 1.2.2研究意义 商业活动是大学城最为活跃的元素之一，是大学城整体氛围的一部分，对于大学城消费有着密切的联系和强大的吸引力，尤其对大学城师生的日常生活、学习、交往等产生重要的影响。 北亭广场作为广州大学城首家以Mall的形态进驻大学城的商业项目，它是广州市政府在大学城中的规划下建立起来，因而在一定意义上说，它亦是大学城的组成部分。所以，它发展情况的好与坏对现在大学城里面的其它商业中心以及未来试图进驻大学城的商家有着重要的影响。 但是，我国对大学城商业发展研究还处于萌芽阶段，科研成果比较少，还缺乏相关成熟的理论。因此，我们只能参考有限的文献资料，试图分析借鉴其它相关的商业发展模式，力争能合理、准确地对北亭广场的现状、存在的问题以及可行性的措施做出我们的分析，为大学城以后的商业发展规划提供一定的参考和借鉴。 另外，大学城的快速建成和投入使用，在消费需求的驱动下，大学城的商业发展亦越来越快，吸引了众多商家的眼球。由于大学城的主要消费群体是年轻高知一族，这就促进了各大商业中心、购物广场的发展，而北亭广场正是在这个背景下规划建立起来的。 然而，由于某种原因，北亭广场的发展并没有预想中的兴旺，反而出现越开越衰，经营不善，规模急剧紧缩，使得进驻其中的商户不得不纷纷闭门停业，北亭广场的经营面临着整顿优化的难题。 本文正是为了在研究北亭广场现状的基础上，试图找出北亭广场存在的问题，对其进行原因分析，并设法提出有关的可行性建议。 2.文献研究综述 2.1对于Mall的定义（功能组成） 在美国字典中，对于Mall的解释是：Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。 而我国则有学者在2008年12月的《上海新天地案例经营模式分析》一文中指出：Mall是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。 2.2对于Mall的运营模式 2008年4月，朱检红和张建坤在《对我国商业地产运营模式的思考》一文中指出：商业地产的运营模式，包括设计、开发、招商、管理等一系列过程, 并不是简单的招商或后期的经营管理。商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营三块构成。在商业地产整体运营中, 商业是核心和本质, 项目的成败最终取决于其商业运营的成败。 同时他们亦指出：根据地产开发商的资金情况及地产商和商业运营商是否同属一家母公司可以采取不同的运营模式。现今已形成了两种具有典型特点的商业地产运营模式: 1） / 地产大鳄+ 商业巨头0 战略联盟模式（又称订单模式）