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地理位置：天津市东丽区东丽湖北岸； 总占地：273公顷； 总建筑面积：137万平方米。 市场模型——天津万科东丽湖 · 最先启动10万平米湖面 启动小配套 第 * 页 东丽湖项目——180万平米远郊大盘 开发进度 二期：城市天籁 一期：北欧·墅 二期：城市街坊 三期：湿地别墅 四期：北岸 八期：南岛 五期：城市时光 东丽湖·万科城占地4095亩 开发预计为10—15年 一期别墅产品：独栋、联排、合院别墅 二期洋房产品：多层洋房、小高层、高层 三期复合产品：联排别墅、双拼、湖景高层 四期别墅：联排别墅 五期公寓产品：洋房、高层 八期别墅产品：双拼别墅、联排别墅 东丽湖已经完成60万平米开发面积，完成开发面积33%。 开发策略 分期 产品 套数 面积 入市时间 一期 独体别墅、联排别墅 301 6万平米 2004年11月 二期 洋房、高层 2416 23万平米 2005年12月 三期 联排别墅、洋房、高层 535 8万平米 2007年7月 四期 联排别墅 253 3万平米 2009年9月 五期 高层、洋房 2652 23万平米 2008年3月 八期 双拼别墅、联排别墅 249 6万平米 2010年10月 第 * 页 别 墅 低密度洋房 联排别墅 集合性住宅 建立大盘标杆品质 同产品线价值拉动 建立客户圈层基础 利润率逐级拉升 放化市场占有率 同产品线对比销售 客户相互接力 加速开发进程 复合型产品线，独立的销售周期，品质逐级拉升，各产品价值相互借力 产品线变化 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 产品线 产品转型洋房 成为主流 高层产品主力出击，产品复合 类别墅产品出现 各类产品复合 精装公寓主导 产品升级 高端产品实现溢价 独栋别墅为主 别墅类与公寓类产品的交替出现，是溢价、市场占有率的共同选择 产品线构成 第 * 页 　 别墅类产品 　 　 　 　 　 　 　 公寓类产品 　 　 　 　 　 　 　 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 二期北、二期南 一期 三期 五期一 四期、八期 五期三 富贵投资度假客户 品牌追随客户 自住客户成为主流 区域客户大量进驻 度假客户仍为主流 自住客户有所提升 客户线 区域客户产业人群 自住、度假 广度客户认识维度 客户变化 伴随产品线的客户线发生了明显的变化 纯投资 度假、投资、改善（地缘） 自住（工作）、改善（地缘） 、婚房、度假投资、置业升级 各期产品对应客群——目的逐渐丰富，投资者的先知先觉，地缘刚性需求使购房者果断出手， 区域产业人群的增长带动刚性需求客群增长，价值洼地吸引城市挤压及度假投资人群。 客户演变 第 * 页 经验借鉴 多功能、复合型社区的总体规划 小镇开发模式，有镇中心，区域配套等设置主要围绕景观布置 配套主要以小体量为主，并非大体量商业 开发次序走高端入市，高开低走的路线，全面提升项目土地价值，预留土地价值最大化的可能性 第 * 页 第 * 页 市场模型——深圳万科四季花城 项目情境：位于深圳主城区30分钟车程的关外郊区，周边为以制造业为代表的工业区，无房地产项目，住宅均为农民私产房，公共交通通达条件尚不具备。 面临问题：周边产业形成的人口难以支撑项目发展，城市发展尚未触及的地带，且无快捷交通，难以形成与城市的紧密联系。 解决之道：新市镇模式，承接被动郊区化。 第 * 页 基本信息 区位：在离深圳主城区30分钟车程的关外郊区坂田 占地面积：373900平方米 建筑面积：544000平方米 容积率：1.45 绿化率：40% 总户数：4700户 产品类型：多层、小高层、情景洋房、联排别墅 开发时间：1999-2003年，分7期开发 市中心公交枢纽 本项目 第 * 页 新市镇开发模式 主入口 自成一体，与周边环境隔离，自身配套解决生活问题。 骑楼商业 超市 幼儿园 钟楼 泳池 第 * 页 分期情况 六期 七期 五期 四期 三期 一期 二期 分期 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 开发时间 1999.10 2000初 2000.10 2001.5 2001.10 2002.5 2002.9 建筑面积（万m2） 7.98 11.14 8.50 4.25 5.58 9.16 9.23 户均面积（ m2 ） 89.61 105 109.22 107.64 99.46 117.63 131.90 产品形式 多层、小高层、联排别墅 多层、小高层 多层 情景花园洋房、小高层 多层、小高层 多层、联排别墅 多层、情景花园洋房、联排别墅 配套 300米商业街、会所、幼儿园 小学 室外泳池、1500m2泛会所 2个迷你泳池、会所 小型商业街、幼儿园 销售均价（元/m2） 3300