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佘山珑原市调报告 潘锦东 2013.12.10 目录 CONTENTS 『项目基本数据』 『项目环境分析』 『项目产品分析』 『价格、推售及成交分析』 『客户分析』 『SWOT分析』 项目基本数据 项目名称 佘山珑原 总占地面积 70000m2 所处位置 秋柏路98弄 总建筑面积 130000m2 现场地址 佘山珑原会所 容积率 0.8 物业类型 类独栋别墅、叠加别墅 绿化率 35% 总户数 491户 得房率 100% 建筑风格 现代中式 近期开盘时间 2011年12月底 发展商 万科、招商 交房时间 2012年年底 企划营销代理 易居 规划期数 一期 建筑设计公司 未知 当前期数 一期 物业公司 招商物业管理公司 本期推出套数 125套左右 交房状况 叠加精装修、联排毛坯 本期销售套数 100套左右 目前均价 叠加25000元/平米、联排30000元/平米 环境分析--项目区域 佘山珑原隶属于松江新城板块和大佘山板块之间。作为松江广富林遗址别墅群之一，项目所在地块距离佘山国家旅游度假区仅2公里，距离松江新城仅4公里，佘山娱乐休闲配套、松江新城生活配套均在招商万科佘山珑原5公里左右的生活半径范围之内，稀缺的人文景观资源和低密度住宅用地决定了本项目的高端住宅市场定位。 环境分析--地理位置 位置： 位于上海市松江区广富林路 距离佘山旅游度假区仅2公里 交通出行： 公交：9号线洞泾站-松江19路车辰花路龙源路 自驾：G50赵港出口-嘉松公路左转南行-沈砖公路右转西行-龙源路左转南行、辰花路路口 * 环境分析--生活配套 学校：松江大学城、中小学齐全 医院：松江区第一人民医院 周边景观：广富林文化遗址、佘山国家旅游度假区、辰山植物园、樱花林、月湖等 周边商业：社区配备会所（含泳池等）、大润发 周边娱乐：欢乐谷、佘山高尔夫、天马乡村俱乐部、佘山索菲特、艾美酒店等 * 环境分析--交通概述 莘庄--20公里--25分钟七宝--20公里--25分钟古北--30公里--40分钟徐家汇--30公里--40分钟陆家嘴--43公里--55分钟五角场--50公里--60分钟人民广场--40公里--50分钟中山公园--35公里--40分钟上海南站--25公里--30分钟 环境分析--交通概况 市区、浦东： 延安路高架---A9（沪渝高速）---赵巷出口左转---新松江 路右转---辰塔路左转（本案） 徐家汇： 沪闵高架---A8（沪杭高速）---新松江出口右转---新松江路左转---辰塔路左转（本案） 嘉定方向： 嘉松公路---新松江路右转---辰塔路左转（本案） 江苏方向： A11（沪宁高速）---A20(外环线)--- A8（沪杭高速）----新松江出口右转---新松江路左转---辰塔路左转（本案） 杭州方向： A8（沪杭高速）----新松江出口右转---新松江路左转---辰塔路左转（本案） 产品分析--装修标准 首推的类独栋和连排别墅是毛坯别墅，不附带装修，仅按照国家标准提供水电 产品分析--项目地块、产品内容 指标内容 单位 总用地面积 70000㎡ 总建筑面积 130000㎡ 装修标准 毛坯 车位配比 1：2 土地年限 70年 套数 491套（一期） 综合容积率 0.8 产品分析--建筑规划 规划特色： 整个建筑群成南至北，由低至高的建筑错落排列，使得每栋房子都能拥有最大限度的采光，不阻挡视野；北侧沿辰花公路布置四层及五层的叠加别墅，南侧布置双拼和类 独栋别墅，商业会所及公建配套结合社区主入口布置在项目南侧规划道路一边。 产品分析--园林景观 从入口开始，体验寻觅劢与静，高与低以及四季更替间的无穷乐趣 有住宅区一侧天然景观河流映衬会所前静谧宽广的镜面湖水，劢静之间刹那绽放 步道旁各式珍惜植被的身姿摇曳不其下形态各异置石的泰然自若相映成趣 产品分析--A户型分析 地下一层 第一层 第二层 第三层 地上预售面积约236.85平方米，附送面积约378.5平方米 缺点： 总价段低，约700万左右 进深过长影响通透性和采光。 地下室无法做功能房实用性不大； 优点 客厅和餐厅分开，动静分明； 二楼家庭室可自由活动，保证家庭私密性； 主卧超大落地窗，阳光更充足。 产品分析--B户型分析 地下一层 第一层 第二层 第三层 地上预售面积约223.54平方米，附赠面积约280.34平方米 优点： 双车位设计，功能性较强； 地下室有采光井，可满足防霉防潮需求； 下沉式庭院，阳光房设计，更显舒适； 客厅和餐厅分