金州市场调研报告_6_13.pptVIP

金州房地产市场研究报告 报告思路 地理位置 金州区位于大连市东北部，东经121°、北纬39°全区面积1074.6平方千米，东临黄海，西濒渤海，海岸线130公里。距大连市中心27公里，距机场25公里，距火车站27公里，距沈阳398公里。 金州新区定位 融合原金州区、开发区、保税区、金石滩及普兰店市区部分、瓦房店两个镇；一并作为新市区规划建设范围。规划土地面积2299.6平方公里，约占全市的18%；总人口100.5万人，约占全市的22%。 将建设成为东北地区对外开放的门户，高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 区域机会 大连房地产市场的延展方向： 人口经济 人口 2010年，金州新区总人口120万，其中在籍人口90万，外来人口30万，人口自然增长率1.4‰以内，人口出生率7‰左右 。人口老龄化问题日益突出。到2015年，每5个人中即有1名60岁及以上老年人。 入驻企业 人口经济-小结 报告思路 报告思路 “备”则“倍” 有准备、有规划的人生更精彩！ 客户构成以“两人世界”和“三口之家”比例最大，分别为43%和37% 市场概况----家庭构成分析小结小结 单身贵族 二人世界 三口之家 三代同堂 一居 一居、紧凑二居 二居、紧凑二居 二居 紧凑二居、三居 三居 区域供应较大，产品线相对紧凑，市场无细分； 区域房地产属于初级发展阶段，无品牌价值概念，供应产品表现力较低，市场具备上升空间； 目前区域市场的主流产品以70-90平米经济型两居和100—120平米三居为主，市场表现形式是以刚性需求为主； 区域市场主要客群是以金州新区客户为主，涵盖较大部分的新移民，开发区客户为补充，刚性需求和改善型需求作为市场主力。 金开一体化吸纳大量移民、产业人群和本地新增需求，释放出强劲的上扬势头，但整体市场表现还处于初级发展阶段，与整体区域房地产发展水平有直接关系。 市场概况----客源分析小结 竞品分析----市区内项目 福佳新天地 瀛海金州 连大文润金宸 天鸿展视界 天鸿展视界 国防路 永安四季 鸿玮澜山 憬园河畔 悦泰山里 类型 项目名称 产品类型 在售户型 在售面积区间（㎡） 总量 （万平） 存量 （万平） 1-5月加推量（套） 均价（元/㎡） 总价区间 （万元） 1-5月月均销售量 同区域不同品质 悦泰山里 小高、高层 两室、三室 55-98 65 8 120 7100 53-69 28 永安四季 小高、高层 一室、两室 50-102 22 1 无 6400 33-66 8 憬园河畔 多层、高层 两室 75-85 54 2 156 7200 54-61 59 不同区域不同品质 福佳新天地 高层 一室、两室 49-87 35 1 243 7900 39-69 85 瀛海金洲 小高、高层 一室、两室 三室 52-124 25 21 无 7980 41-99 12 天鸿展世界 小高、高层 一室、两室 72-90 72 70 290 6400 47-58 35 连文润金宸 3期 多层、小高、高层 两室 三室 84-129 73 17 120 7600 64-98 22 不同区域同品质 鸿玮澜山 多层、小高、高层 两室、三室 68-103 50 47 80 8400 55-85 29 合计 - - 167 1009 - - 39.75 竞品分析----市区内项目分析 区域内预期有一定竞争关系项目存量接近170万方，主要以中低端产品为主 竞品分析----个案分析 项目地址 大黑山风景区五一路入口处 开发商 鸿玮房地产 占地面积 35.7万平 建筑面积 50万平 容积率 1.38 绿化率 40% 总户数 3000 一期745 户型 2-3居 开盘时间 2010年10月13日 建筑形式 多层 小高层 高层 面积区间 68-310㎡ 主力产品 68-109㎡ 销售率 63% 价格 多层8000 小高8500 项目特点： 项目处于金开交界地，交通便利；北美山居风格，准现房发售。 分析： 产品为多层、小高层，户型市场接受度高，口碑较好。 属于市场主流产品，在刚性需求下价格从1月至3月有7%的涨幅，3月19日加推，历史平均去化速度41套，历史平均涨幅4%，价格属于区域标杆，新政后客户来电来访变化不大，但成交量下降，主要受总价影响。 鸿玮澜山 竞品分析----鸿玮澜山 鸿玮澜山户式配比 鸿玮澜山面积配比 鸿玮澜山在售面积以100平为主，主力户型为标准三室。 连大文润金宸 项目地址 胜利路与同济路交汇处 开发商 连大房地产 占地面积 19.2万平 建筑面积 73万平 容积率 2.28 绿化率 39.5% 总户数