2012.9.15_房地产开发可行性的研究报告.docVIP

正 安 县 幸 福 家 园 房地产开发可行性研究报告 投资单位：遵义市浙安房地产开发有限公司 申报日期：2011年11月 目 录 第一部分：项目总论 ………………………………………………3 1项目背景 2项目概况 2.1项目名称 2.2项目建设单位概况 2.3项目地块位置及周边现状 2.4项目规划控制要点 2.5 主要技术经济指标 第二部分：市场研究 ………………………………………………5 1全国房地产行业发展分析 2正安县房地产市场环境分析 3区域市场分析与预测 3.1区域市场状况 3.2周边楼盘 3.3市场售价预测 第三部分：项目开发方案 …………………………………………10 1产品设计建议 2营销方案 3项目实施进度 第四部分：投资估算与融资方案 …………………………………11 1投资估算 2融资方案 第五部分：财务评价 …………………………………………………16 1投资估算 1.1开发成本估算 1.2销售收入估算 1.3现金流量 2融资方案 第六部分：不确定性分析 ……………………………………………16 1盈亏平衡分析 2敏感性分析 3风险分析 第七部分：研究结论与建议 ……………………………………17 第八部分：附录 …………………………………………………18 附表 第一部分：项目总论 ㈠项目背景 1.稀缺之地，升值潜力巨大 正安县位于遵义市东北中位地带，是贵州襟联重庆的前沿，县城北距重庆220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是渝南、黔北经济文化的重要交汇区域，古有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），59万人，国土面积2595平方公里。㈡项目概况 2.1项目名称 正安县安场镇幸福家园项目。 2.2项目建设单位概况 遵义市浙安房地产开发公司于2011年6月以40万元/亩的价格获得该宗地。该项目预计开发周期为4年。 2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置 安场镇作为正安县发展一城两区的中心区域，已列入正安县城镇规划。未来正安县将以凤仪镇、安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发如火如荼，而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯一的一个大规模高品位小区。 ②宗地现状 1）该项目地块位于安场十号路与207省道交接处，占地面积约128亩。 2）新街、老街 项目西面是安场镇新街，为安场镇商业区，车站、工商、税务等政府机构均在此处；在往西则是安场镇历史悠久的老街，八圣宫等文化景点、邮局等均在此街。 3）地块周边配套设施 地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段。 商业配套：信用社（在小区内）、农业银行、超市等。 医疗卫生：安场镇卫生院。 文化教育：安场一小、二小，正安二中、五中。 公共交通：公共交通便利，安场至正安的公交车五分钟一班，境内有正安至各乡镇的过路车经过。 2.4项目规划控制要点 用地性质 居住、商业、办公（兼容旅馆业） 容积率 ≤2.6 建筑密度 ≤50% 绿地率 ≥28% 机动车位 宅住1泊位/3户，公建1泊位/350㎡建筑面积 非机动车位 居住与公建分别集中设置 道路中心标高 ? 主出入口方位 安场十号路，207省道 建筑间距 具体按《遵义市城市规划管理技术规定》 退离红线 建筑退规划路5米以上。 必备公共配套设施 按《城市居住区规划设计规范》配置 其他 1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）35%控制； 2、必须编制环境评价影响报告书。 2.5 主要技术经济指标 该宗地面积约128.4亩，该地块折合建筑面积约85606㎡，其中建设用地面积约66648m2，道路用地面积约18958m2。 容积率≤2.6，允许的总建筑面积=66648㎡×2.6=173285㎡ 由于设计要求商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）35%控制，所以商业及公建面积=173285㎡×35%=60650㎡。 住宅建筑总建筑面积=173285㎡—60650㎡=112635㎡。 机动车位按住宅1泊位/3户，公建1泊位/300㎡建筑面积的设计要求，112635㎡÷120㎡=938户， 938/3=313个，60650㎡÷350=173个，所以机动车位=486个。 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 66648 总建筑面积 平方米 173285 住宅建筑面积 平方米 112635 公共建筑面积 平方米 60650 公建面积 平方米 300 商业面积 平方米 60350 商业店铺面积 平方米 48000 其他经营场所面积 平方米 12350 120㎡住宅建筑面积 平方米 112635 容积率 2.6 绿化率 % 30 机动车位 个 486 居住户数 户 938 平均每户建筑面积