天悦华府项目商业初步业态落位.ppt

邻里中心便利超市 概述 苏州工业园7座邻里中心都有各自的华润万家便利超市，营业面积由500到800平方米不等，具体大小以服务居民数而定。便利超市是邻里中心最重要的功能性主力店，对社区商业的服务功能完整性与人流带动有关键作用。 业态特征 华润万家便利超市是其专门为社区商业开发的中小型超市，标准面积为500~800平方米，销售货品种类近4,000种，主要以食品，日常用品为主。 选址要求 便利超市一般位于邻里中心主楼的一层或二层，店铺形状以矩形为佳，需要良好的沿街展示面。 社区型商业案例分析—邻里中心 营业情况分析—华润万家新城店 简介： 华润万家新城店位于邻里中心-新城大厦。2006年9月10日后门店日均营业额一直徘徊在15000元左右，客流在600左右。 后经过业主的支持，华润万家开始从装修，货架摆放，指示牌设置等方面进行改造，并增加了日韩食品，洋酒，生鲜等经营项目。 成功改造后，该店日均营业额突破20000元，日客流也有20%上升。新城店在2007、2008连续两年蝉联苏州108家标准超市平效之首。 启示：? 社区便利超市与综合型超市、大卖场在管理运营能力上有较大参差。业主在招商时及引入后需要持续对其货品种类提出建议，日常运营进行监督指导，以保证其服务水平。 社区型商业案例分析—邻里中心 邻里中心便利超市 1、在商业项目体量不大，位置又不是位于核心城区的地方，项目辐射的人群及客群相对较少，而项目自身及周边的社区或农村市场有一定消费需求，所以项目就要设置主力店、次主力店等核心商户，带动周边客群的汇聚。聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。 2、商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，设置目的性消费较强的业态，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升及稳场旺场。 3、通过绿植、道路休闲座椅及各色建筑小品，加深项目商业与消费者的互动性，增强消费者的感官体验，从而提高消费者的拜访率和逗留时间长度，并进一步增强了项目商业品牌价值。 邻里中心对本项目的借鉴 上海闵行区春申景社区 一期和二期之间的社区 商业——尚乐坊 案例二 该商业项目在上海闵行莲花南路兴梅路,（在一期和二期的住宅之间） 名为“尚乐坊”商业街共26000平米。项目招商启动在二期住宅的入住后。 整个项目只租不售。目前已引入众多较为知名的餐饮和生活配套店。 内街过长 大量两层铺面 街区形式 开发商在商铺的规划上有不少值得借鉴的地方，比如部分地方采用了街区的形式。同时在招商中也进行了很好的规划。注重业态和品牌的配比。虽然没有主力店的带动，但陆续引入健身、大酒店、生鲜超市等次主力店。也有不少不足之处，比如一条很长的内街。还有大量两层商铺都给招商带来了很大的困难。 行业细分 租赁面积 上水 下水 电量 煤气容量 排油烟设置 空调及隔油池 其他 (sqm) W/sqm m3/h 咖 啡 150-200 DN25 DN75 300-250 - 少量 1冷吨/10m2 部分餐饮客户可能要求自行安装空调设备，对此业主可以视其整体租赁条件及管理营运可行性而定 业主应向承租户提供与其营业面积相对应的隔油设备 N/A 休闲茶坊 200-300 DN50 DN100 400-250 10m3/h 少量 西式快餐 200-400 DN50 DN100-150 650-500 - 排风管直径：600*400左右 中式快餐 300-500 DN50 DN100 500-300 15m3/h 有 中式餐厅 （小型） 500-800 DN50 DN100 300-150 80-120m3 有 中式酒楼 （大型） 1000-2500 DN50 DN150 200-150 100-150m3 排风管直径：1200*1200左右 日韩料理 300-500 DN50 DN100 500-300 20-40m3/h 有 东南亚餐厅 500-600 DN50 DN100 300-250 40-60m3/h 有 烧烤类 火锅类 300-500 DN50 DN100 500-300 - 大量 电及煤气都可以使用，分配情况视项目具体情况而定 美食广场 1500-3000 DN50 DN100 200-150 250-300m3/h 厨房排风量：50-55 m3/s 厨房补风量： 0-40 m3/s （煤气：DN250×2），视具体面积及摊位而定 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格