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房地产开发工程管理 房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所 进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑 施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运 用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技 术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、 控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。 （一 ）工程施工管理 对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶 段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而 且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施 工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。 鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系 统模型，如图所示。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进 度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子 系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的 施工顺利进行。 房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。 1.项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自 在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织 工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方 式。 2.费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。 3.进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验 收。 5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合 同纠纷、索赔等事宜。 （二 ）开发项目的工程施工控制 无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工 程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。 因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。 1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工 程进度通过工程计划来具体实现。 （1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类： 第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划， 常用横道图法和网络图法表不。 ①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方 法，如图所示，空白横道表示某项工作实际花费的时间。图中A 工序已按计划 要求时间完成；B 工序已完成大约 60 ％，虽然 B 的生产按计划时间开始，但在 第四周末中断了，半周后继续工作；C 工序第一部分按计划完成，但工作时间 推迟了 1.5 周，第二部分提前完成。横道图法简单明了，但看不出各项工作之 间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响 程序度，看不出哪些属于关键工作。 ②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先 后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划 执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成 目标任务。具体例子见图。图中表示该工程分为两段施工，即 Ⅰ段、Ⅱ段；施 工为四个工序：土方工程、基础工程、结构工程、装修工程。 第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门 等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人 力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总 进度计划也可通过横道图和网络图表示。 第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。 （2 ）进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况， 与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。 “进度滑 动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。 （3 ）进度计划的衡量