房地产经营负责人培训第九讲房地产开发融资拓展.pptVIP

中国房地产开发投资结构 （%） IPO（首次公开募股）、配股、增发 2009.北京金隅股份IPO，595亿 2009.保利增发80亿 2）债务资金筹措 信贷融资 银行信贷 非银行金融机构借贷 企业、个人借贷 债券融资 3）预售或预租 （2）资金来源选择 * * 房地产经营负责人培训课程 2012年 3月 呼和浩特 第 九 讲 房地产开发融资拓展 教材相关内容：《第八章》 1、房地产融资的目的 实现项目开发经营目标和企业发展目标 利用财务杠杆，提高项目盈利能力 优化资本结构 一、 房地产融资的目的与原则 时机适当性原则 安全性原则 经济性原则 可行性原则 负债结构和比例的合理性原则 2、房地产融资的原则 二、房地产融资方式分类 按照融资主体分类 融资主体：出面进行融资活动，并承担融资责任与风险。 公司（企业）融资：以公司（企业）自身资信能力安排融资，并以企业的现金流量和收益作为还款来源， 以企业的资产作为贷款的担保物 项目融资：项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源， 以项目公司的资产作为贷款的担保物 二、房地产融资方式分类 开发企业单独或与投资者联合 （合作）组建项目公司的方式运营，既是开发组织模式又是融资组织方式。 既有项目法人融资：依托现有法人（公司法人/旧有项目法人）进行融资，融得资金形成其增量资产，并从其财务整体状况考察融资后的还贷能力。 新设项目法人融资：新建项目法人进行融资。 按资金来源渠道分类 国家资金：中央政府或地方政府对基础设施项目、保障住房项目的投资； 借贷资金：包括银行或非银行金融机构（ITs、基金、保险公司等）的贷款； 社会资金（主要是证券市场资金）：存在于城乡居民或本公司职工手中的社会游资，通过发行股票、债券或定向集资等手段筹集的资金； 资本金（自有资金/股本金）：企业利润中可转化为生产经营资金的一部分；公司间资金拆借 外资：通过项目招商、合资经营、合作经营吸纳的外资。 按照融资形式分类 按照是否通过金融机构（银行、证券公司、保险公司、信托公司）等信用中介，可分为： 直接融资—公司间资金拆借；企业依靠自身实力发行债券、股票。 间接融资—通过金融机构的吸收存款和发放贷款；代客发行债券、股票、投资基金等证券活动融通资金。 按照承担风险和取得报酬方式的不同 债务融资：债券融资； 商业贷款 权益融资：上市发行股票 吸收直接投资 1）权益融资 两种形式：吸收直接投资和上市发行股票（或增发新股）。 投资者享有与其投资额（股票价值）相应公司/项目所有者权益，并与其他投资者共同承担投资风险，相应获取项目开发经营利润。 股票投资者凭其所持有的股票分享公司利益，同时承担公司的责任与风险。 2）债务融资 商业贷款——向银行或非银行金融部门借贷， 债券融资（由证券公司、投资银行、信托等代发）发行债券。 资金融出方不承担企业/项目经营风险，获取融资协议中约定的贷款利息和债券利息。 权益融资VS债务融资 融资形式 方式 是否拥有公司/项目所有者权益 是/否承担经营风险 资金融出者利润形式 权益融资 吸收直接投资和上市发行股票 是 是 开发经营利润 债务融资 商业贷款和债券融资 否 否 固定的利息 三、房地产开发项目的融资渠道 项目资本金 1）资金形态的资本金： 权益融资（吸收工商企业或非银行金融机构直接投资、信托投资、上市发行股票）形成资本金； 政府政策性资金投投入； 企业利润留存转为资本金。 2）原项目用地所有者（国家）或使用者（国有企事业单位）以土地作价出资、作价入股和授权经营（实物形态的资本金） 3）投资人以技术、专利、品牌等无形资产的变相投资行为（无形资产形态的资本金） 三、房地产开发项目的融资渠道 定金及预售、预租款（40%左右） 债务融资（主要是银行贷款（20~30%）、发行债券（小于0.5%）） 施工承包企业垫资 时间 国内贷款 利用外资 自筹 预售 2009 19.8 0.8 31.3 48.1 2010 17.3 1.1 36.8 44.8 四 、我国银行的房地产贷款方式（房地产抵押贷款一级市场） 名称 贷款主体 用途 土地储备贷款 城市土地储备中心 土地收购、整理、前期开发 房地产开发贷款 土地开发贷款 房地产开发企业 土地开发（达到待建状态） 房地产开发企业流动资金贷款（建设贷款） 房地产开发企业、房地产建筑施工企业、房地产建筑安装企业 项目建设 房地产开发类贷款 房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、