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开发流程 一、房地产开发总流程 二、房地产开发工作关键节点 1 取得土地与立项 2 用地规划许可证、环评 3 方案设计与审定方案通知书 4 初步设计及报审 5 建设工程规划许可证 6 建设工程施工许可证 7 施工管理 8 竣工验收 9 预售证、产权证 三、主要政府管理部门 1 国土资源和房屋管理局 2 发展和改革委员会 3 规划委员会\交通委 4 建设委员会 5 公安消防局 6 人防办 7 园林局 8 环保局 9 教委 10 统计局 11 市政管委 四、主要行业管理部门 1 自来水集团 2 供电局 3 燃气集团 4 电信、邮政 5 热力集团 一北京市房地产项目开发总流程 二、项目开发的关键节点------取得土地、立项 操作要点 1 土地信息资料收集—规划条件 2 市场定位 3 概念设计 4 成本测算 5 竟拍方案确定 6 签订协议、取得土地，办理立项及土地出让手续（国有土地使用证） 7 项目建议书（代可研报告）--立项 政府部门： 1 土地储备整理中心 土地招标拍卖挂牌程序 2 发展与改革委员会 项目建议书（代可研报告）--立项 3 国土资源和房屋管理局 国有土地使用权出让转让-国有土地使用证 4 规划局 规划意见书—规划指标查询 二、项目开发的关键节点-----建设用地规划许可证 环境评估 操作要点： 1 办理建设用地规划许可证 提交：1）项目建议书 2）地形图（1/2000或1/500） 3）钉桩成果报告 2 建设项目环境影响评价，取得 环评报告 3 建设项目交通影响评价，取得 交评报告 政府部门： 1 规划委员会 建设用地规划许可证 2 市环保局 环评报告审批 二、项目开发的关键节点------方案设计与审定方案通知书 操作要点： 1 委托设计---规划设计图纸 2 组织交通影响评价-评价报告 3 人防\消防\园林意见咨询 4 向规委提交设计方案 5 取得审定设计方案通知书 政府部门：1 规划委员会 1) 提交发改委审批的项目建议书 2 ) 提交《规划意见书》及附图； 3) 提交标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制的总平面 图（比例尺：单体建筑1/500，居住区1/1000）2份；居住区 （居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建筑的编 号； 4) 各层平面图、各向立面图、剖面图（比例尺： 1/100或1/200）各2份； 5) 拟建项目周围相邻居住建筑时，附日照影响分析图及说明； 6)《规划意见书》或《修改设计方案通知书》要求做 交通影响评价报告的项目，应附交通影响评价报告 2 市人防办\市消防局\市园林局 二、项目开发的关键节点-----办理建设工程规划许可证 操作要点： 1 项目列入年度开发计划 2 办理消防意见审批 3 办理人防意见审批 4 办理园林意见审批 5 办理交通组织方案审批 6 办理工程档案登记 7 完善规划设计图纸 8 办理工程规划许可证 市政配套方案--自来水、排水 、电力、燃气、热力、中水.电信、道路各部门审查意见及方案 销售方案, 成本分析及开发方案 政府部门： 1 发改委—项目开工计划 2 市消防局 3 市人防办 4 市园林局 5 市公安交通管理局 6 市建筑档案馆 7 规划委员会 二、项目开发的关键节点-----初步设计（公建） 操作要点： 1 规划设计图纸深化----初步设计 2 市政配套方案—自来水、排水 、电力、燃气、热力、中水、 电信、道路各部门审查意见 3 消防、园林、人防、交通初步 设计方案审批 4 环评报告批准文件 5 初步设计报审 完成三通一平 政府部门：