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房地产财务知识培训讲义 出自房地产会计网,地址:/thread-8287-1-1.html 一、房地产税收的现状 随着我国经济的快速发展，人们对拥有房产的需要越来越高，这个需要推动了我国房地产行业在各行各业中以更快的速度发展。但是，在发展过程中也出现了一系列的问题。 （一）房地产行业的税收问题成为社会关心的热点 “2004中国内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业，是涌现出最多富豪的行业。“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围，其中有64位来自房地产行业，同样是出现最多富豪的行业。 但在国家税务总局近期公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也不过是将近2亿元，与全国纳税百强中的最后一名（8.7323亿元）尚有数倍的差距。 更为严重的是，房地产企业不仅没有登上纳税榜名单，反而频频出现在近期的欠税公告之中。北京地税2004年第二期欠税公告，包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企业“榜上有名”，而15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。 相关消息的连续公布，引发了市场各界对房地产企业纳税情况的极大关注。 （二）房地产企业的纳税检查情况 面对一系列的详实数据，各界对房地产行业在纳税问题上的直接反映，就是该行业存在极为严重的偷逃税款现象。在随后的一段时间内，全国不少媒体发了抨击房地产行业偷逃税款的文章，后来的事实也印证了这一点。 据资料介绍，去年下半年，南京市地税部门曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查，其结果令人大跌眼镜。被查的十家开发商均存在着偷税行为，有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简单的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。 与此同时，国家税务总局也把房地产行业列为2004年度专项纳税检查工作重点。此外，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的税务管理规定，而这又进一步助长了社会公众对房地产行业偷税问题的批判。在这样的情况下，房产商们如何偷税，为何总是偷税，且能屡试不爽，又该如何堵上税务黑洞……这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。 （三）房地产税收检查重点 2005年，税务机关仍然不约而同地将房地产行业作为检查的重点，而在税种上看，营业税、企业所得税、个人所得税都是检查重点。 在营业税方面，重点检查企业有无按规定纳税申报、纳税申报是否真实准确；预收款（预收定金）是否按规定纳税；以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、合作建房等行为是否按规定纳税等。 在企业所得税方面，重点检查房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确；各种收入是否全部按规定入账，有无已实现收入不确认或做账外收入的情况；房地产开发企业准予税前扣除项目金额支出是否真实、合法，重点是业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目；房地产开发企业的开发成本是否符合规定，重点是土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。 个人所得税检查的重点，将放在房地产行业的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别将房地产开发企业的经营者作为检查重点。着重查处纳税人和扣缴义务人签订假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为及扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税的行为。 二、部分房产企业偷税的主要手段和问题 由于房地产企业的生产过程与其他企业相比，存在自身的特点，所以也就使其具有特殊性。在这样的情况下，就铸就房地产企业偷税的两个主要手段：一打时间差，二打政策差。所谓时间差是指税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位。但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，通过适当处理，从财务报表上，很难看出前一项目盈利如何。这是整个行业内众所周知的方法。 所谓政策差是指按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。此外，还有隐瞒收入、挂账等等手段。 （一）销售环节的偷税手段 房屋是一种特殊产品，销售方式也有自身的特点，因此，就为部分偷税者提供了操作的可能性。在目前的房地产开发企业中，都不同程度地存在着滞纳税款、随意调整税款申报数额