房地产投资中的基本问题.pptVIP

1．2房地产投资分析中常用的基本概念 1．交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。是人们预测未来交易价格的基础，其参考作用会随着两次交易期间相距的延长，交易价格的重要参考作用便会下降。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 2．最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 3．市场价格 市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。 有当时的供求关系所决定，前提是符合市场经济的前提（三个）。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 4．交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。 如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 5．投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。 但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 6．投资价值与市场价值的不同 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。 投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。 投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 1．2．3关于财务杠杆 1．抵押贷款 尽管各种房地产抵押贷款方式差别较大，但是关于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。 这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷款余额的计算方法。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 1）抵押常数 银行在贷款给投资者时，对于贷款条件的设定通常有两种情况，一种是给定年利率，要求按年等额偿还；另一种是给定年利率，要求按月等额偿还。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 按年等额还本付息时，抵押常数（有的书中也叫还款系数）为： 式中： M：抵押常数（年）； r：年利率； n：贷款年数。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 按月等额还本付息时，抵押常数M为： 式中： M：抵押常数（月）； r/12：月利率； n X 12：贷款月数。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 它的意思是，年利率为r,贷款年限为n,贷款额度为1元的每月还款额。 其经济含义是，在给定的n年内，为回收1元贷款，每月应收回的数额。实际上抵押常数等于1元贷款年金现值因素的倒数。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 2）抵押贷款还本付息额 在较为常见的固定利率抵押贷款偿还方式下，世界各地均普遍采用等额还本付息法，也叫本息均摊法。我们仍以按月等额偿还本息为例来说明。 假定贷款总额为P，每月付款额为M0，贷款年数为n，年利率为r，复利次数为12，则月还本付息额的计算公式为： 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 3）抵押贷款余额 假设一笔贷款按月等额还本付息，则有： 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 2．财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。 1．2房地产投资分析中常用的基本概念 3．财务杠杆的作用 借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。 1）财务杠杆的正向作用。当资产